Osiguranje krivolova za investitora u nekretnine

Budući da se premija osiguranja obično plaćaju unaprijed, ukoliko kupac preuzme politiku u transakciji o ulaganju u nekretnine, premija politike mora biti proporcionalna. Kupac će dugovati prodavatelju iznos prepaid, ali još uvijek neiskorišten, za učinkovito razdoblje pokrivenosti.

Kao i u svim ponudama za prijenos nekretnina, morat ćemo znati hoćemo li prozorati "putem" ili "do" datuma zatvaranja, kao i upotrebljavamo li 360 dana "godine bankara" ili 365 dana kalendarske godine. Koraci su:

1. Odredite broj dana od zatvaranja do dana isteka police.
2. Izračunajte trošak po danu osiguranja.
3. Pomnožite broj dana koliko je iznos dnevno.

Učinimo uzorak proracije osiguranja. Investitor nekretnina podrazumijeva policu osiguranja za najam nekretnina. Godišnja premija za politiku iznosi 1350 USD. Premija za politiku plaćena je u cijelosti 12. veljače, a završetak je 15. listopada iste godine. Koristimo kalendarsku godinu dana 365 i prorating "through" zatvaranja. To znači da prodavatelj plaća za dan zatvaranja.

1. Broj dana od 16. listopada do 11. veljače sljedeće godine je: 16. listopada + 30. studenoga + 31. prosinca 31. siječnja + 11. veljače = 119 dana
2. 1350 USD podijeljeno s 365 dana = dnevni trošak od 3,70 USD
3. Trošak od 3,70 dolara / dan X 119 dana = procijenjeni iznos od 440,30 USD.

Taj iznos bi se KREDITO prodavaču i DEBIJELO kupcu.

Proporcija i Izjava o zatvaranju

Zašto postoje stavke na zaključenju transakcije nekretnina koje moraju biti procijenjene?

• Novac u escrow -ponekad je potrebno odlučiti hoće li se dio novca koji se zadržati u escrow-u za troškove vratiti prodavatelju ili ostati u deponiranom iznosu za kupca.
• Osiguranje -Premije osiguranja plaćaju se unaprijed, tako da je prodavatelj platio punu godinu osiguranja. Na kraju, dio tog novčanog novca vraća se prodavatelju za ostatak godine koji neće posjedovati imovinu.
• Porez na nekretnine -Poput osiguranja, ali radi na drugi način. Recimo da zatvarate u lipnju, a porezni zapisi za ovu godinu izlaze u studenom za plaćanje do 1. siječnja. Kupac će biti vlasnik u poreznom vremenu, ali nisu bili za cijelu poreznu godinu. Dakle, prodavatelj će dugovati dospjeli iznos između zatvaranja i datuma dospijeća poreza. Obično taj iznos pripisuje se strani kupca izjave pri zatvaranju, a kupac plaća porez na vrijeme.
• Najamnine -Nekretnine za iznajmljivanje imat će najam plaćene za mjesec početkom mjeseca u većini slučajeva. Dakle, ako se posao zaključi 15. u mjesecu, prodavatelj je isplaćen punih mjesec dana, ali samo pola toga. Kupac će biti odobren za iznos najma za posljednjih 15 ili 16 dana u mjesecu.
• Plaćanja u poslovnom najmu -Postoji nekoliko vrsta najma s različitim strukturama plaćanja. Komplicirano je, ali zatvaranje će zahtijevati proporcionalnost onoga što prodavatelju pripada za vrijeme vlasništva, a ostatak pripada novom vlasniku.
• Farma i ranč najam -Često farmi i rančevi mogu davati zemljište od susjeda ili od vlasti za ispašu. Ako je tako, sva predbilježba koja se odnosi na vrijeme nakon zatvaranja morat će otići prodavatelju jer više nisu vlasnici. Kupac će biti odgovoran za to.

Važno je znati da su to prihvaćene prakse, no neke od njih mogu se pregovarati kao dio ugovora o kupnji. Nisu glave od željeza. Osobito s komercijalnim nekretninama, oštar profesionalac nekretnina može biti vrijedan za svog klijenta ukazujući na područja posla koji bi se mogli dogovoriti ako su pogodili cijenu nepažnje.