Koliko je fleksibilna cijena na kupnju kratke prodaje?

Pitanje: 'Moj suprug i ja želimo kupiti naš prvi dom, ali imamo teško vrijeme. Čini se da je skoro svaki dom koji nas zanima kratka prodaja. Čuo sam grozne stvari o kratkoj prodaji - kako vas izigrati u ponudu, a zatim se vratiti i tražiti puno više novca. Posebno nam je jedna kuća koja bi htjela ponuditi ponudu, ali se bojimo. Ne znamo koliko nudimo. Koliko je fleksibilna ta kratka prodajna cijena? "

Odgovor: U kratkoj prodaji, cijena popisa najčešće znači nezamislivo čučanj. "Kako je to moguće?" Možda se pitate. Kako agent i njezin prodavatelj mogu staviti cijenu na kratku prodaju koja nije stvarna? To je učinjeno svaki dan u gradovima diljem Amerike.

Kupci poput vas postavljaju isto pitanje: koliko je fleksibilna ta kratka prodajna cijena? Ili, pitaju: Koliko će prodavatelj prodati? Ako oni nude cijenu popisa, banka mora prihvatiti tu cijenu, zar ne? Odgovor je ne.

"Kako prodavatelj i njezin agent mogu obmanuti cijeli bazen kupaca poput ove?" Možda mislite. To je kako su kratke prodaje cijene. Neke su cijene točne, a neke nisu.

Predračunata kratka prodajna cijena

Najprije shvatite da je kratka prodaja privilegija, a ne pravo. Banke ne moraju odobriti kratku prodaju. Nema zakona koji tvrde da banka mora dati kratku prodaju za podvodni dom. Banke ostvaruju kratku prodaju na temelju pet načela:

• Prodavatelj je pod vodom u kući.
• Prodavatelj ima poteškoća ili je u neposrednoj opasnosti od foreclosure.
• Kupac je osposobljen za kupnju doma.
• To je više isplativo za kratko prodaju nego foreclose.
• Cijena je adekvatna ili po tržišnoj vrijednosti.

To je posljednja meta u kojoj banke brinu kada odlučuju preispitati kratku prodaju. Oni žele biti u kontroli cijene i ne gube vrijeme radeći na kratkoj prodaji koja je prerađena preniska. No, to također znači da uopće ne bi dobili nikakvu ponudu jer su odabrali pogrešnu cijenu.

Iz tog razloga, ne volim unaprijed odobrenu kratku prodaju. Bilo bi više smisla bankama dopustiti da tržište odredi prodajnu cijenu, ali ne svatko igra fer, a ne svaka kratka prodaja ima cijenu prema tržištu.

Štoviše, kupci bi trebali shvatiti da samo zato što je banka unaprijed odobrila prodajnu cijenu, to ne znači nužno da kupac mora ponuditi tu cijenu. Kupac može ponuditi manje, ali banka ih možda neće prihvatiti. Međutim, ako kupac ponudi unaprijed odobrenu cijenu, kratka prodaja će biti odobrena, pod uvjetom da kupac ispunjava uvjete.

Kako Banka određuje kratkotrajno određivanje cijena?

Imao sam oko sebe i oko s bankama na cijenu više od bilo kojeg drugog aspekta u kratkom prodaji. Na primjer, naveden sam kratki prodajni dom za 599.000 USD i dobio ponudu za 599.000 USD. Banka je odlučila da želi 635.000 dolara, pa su kupci pristali povećati cijenu na 635.000 dolara. Zatim je kupacov zajmodavac procjenjivao ga na 599.000 dolara, potakavši banku da pristane prodati na 599.000 dolara.

Većina banaka oslanja se na BPO, ili brokersko mišljenje o cijenama. Zaposlili su agenta koji je u poslu radi brzih, malih procjena po povoljnoj cijeni. Taj agent traži domove unutar određenog polumjera od objekta predmeta. Kuće su slične kvadrature, dob i stanje.

Ovaj sustav dobro funkcionira sve dok postoje usporedive prodaje u posljednja tri mjeseca i sve dok je susjedstvo ista. No, često bi agent BPO-a možda trebao prilagoditi vrijednost odbijanjem ili dodavanjem prodajne cijene za nepristupljive domove - nešto što svaki agent ne zna kako učiniti. Alternativno, agent može prijeći granične linije susjedstva i ne shvatiti da drugačija četvrt naredbi razlikuje cijenu.

BPO-i, poput procjene, kombinacija su umjetnosti i znanosti. Prije nego što kupite kratku prodaju, trebate zatražiti od svog agenta pokretanje usporedive prodaje, baš kao i BPO agent. Zatim ćete imati dobru ideju o tome hoće li banka prihvatiti vašu ponudu. Ako prodavatelj vjeruje da će banka prihvatiti vašu ponudu, prodavatelj će vjerojatno prihvatiti i vašu ponudu. To je tajna.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}