Kako koristiti svoj porez na imovinu za iznajmljivanje nekretnina

Mnogi investitori čuju o mogućim poreznim olakšicama koje mogu dobiti od posjedovanja najam nekretnina i oni odmah početi tražiti nekretninu za kupnju. Ako ovo zvuči kao ti, duboko udahnite. Može se platiti da se povuče i procjenjuje svoju potragu za nekretninama u smislu svojih investicijskih kvaliteta.

Stvarnost vs. teorija

U teoriji, pravi tip nekretnine za najam može biti dobra investicija, osobito kada se računa o sposobnosti koje pruža da se koriste povezani porezni odbitci. I, naravno, ključna prednost je da se koristite tuđim novcem kako biste isplatili imovinu i akumulirali imovinu.

Ali stvarnost ne odražava uvijek teoriju. Na primjer, pretpostavimo da želite kupiti četverostruk. Prikupljate sve relevantne informacije, kao što su kupovna cijena, predujam, uvjeti financiranja, popravak novca koji biste trebali staviti unaprijed, porez na nekretnine, procijenjene godišnje troškove održavanja i očekivane iznajmljivanje. Zatim dodajete očekivani broj radnih mjesta i dodatne troškove koji bi se mogli pojaviti.

U suprotnosti sa svim potencijalnim poreznim olakšicama koje bi vas imovina pružila. Pokrenite brojeve pomoću proračunske tablice kako biste vidjeli učinak bilo kakvih poreznih olakšica za nekretnine koje biste mogli koristiti. Proračunska tablica trebala bi uključiti vaš porezni okvir i vašu sposobnost korištenja bilo kakvih neto gubici za najam kako bi nadoknadili ostale prihode.

Iznajmljivanje osnovnih poreznih olakšica za nekretnine

Kada posjedujete nekretninu za iznajmljivanje možete zloupotrijebiti imovinu, a to stvara gubitak iz porezne perspektive češće nego ne, čak i kada vaš prihod od najma pokriva sve troškove. Taj se gubitak često naziva i porezom o najmu nekretnina. Bez obzira na to možete li ga koristiti, ovisi o tome koliko još prihoda imate.

Ako imate premalo oporezive prihode, gubitak vam više ne koristi. A ako imate prevelik oporezivi prihod - 150.000 USD ili više ako ste sami od 2017. - ne smijete koristiti gubitak. Ograničenja se odnose na iznos gubitka koji možete podnijeti ako izmijenjeni prilagođeni bruto dohodak padne između 100.000 i 150.000 USD. Ti se brojevi odnose na jednokratne i voditelje poreznih obveznika u kućanstvu, kao i na one koji su oženjeni i zajednički prijavljeni. Izrežite ih na pola ako ste u braku i podnesite zaseban povratak.

Ako pada negdje između tih parametara, porezni odbitak koji je stvoren posjedovanjem dijela nekretnine za najam može biti povoljan.

Recimo da vam je potrebno više vremena od očekivanog da biste dobili imovinu u oblik spremni za najam. Osim toga, ispostavilo se da vam najam koji možete naplatiti je manji od onoga što vam je agent rekao da će biti. Možda ste se pridružili nekom od ovih s obzirom na stopu slobodnog radnog mjesta koju ste izračunali, ali vjerojatno ste vjerojatno kao da možda kupujete nekretninu nije bilo tako pametan potez nakon svega.

Ali porezni odbitak koji ste stvorili spasio vam je od $ 4.000 do $ 5.000 poreza. To je stvarni novac koji bi bio plaćen IRS-u u tekućoj godini kako bi se mogao uravnotežiti.

Kako porezna olakšica utječe na druge odluke o planiranju

Ono što odlučite učiniti financijski u jednom dijelu vašeg života, kao što je kupnja investicijskog vlasništva, može utjecati na ono što radite u drugim dijelovima vašeg života, kao što je ulaganje u 401 (k) ili Roth IRA. Ako ostvarite 4,000 do 5,000 dolara porezne uštede, a sve ostalo što je jednako, trebate li povećati doprinos 401 (k)?

Nije nužno. Zbog gubitka najamnine i ostalih odbitaka, vaša efektivna stopa poreza mogla bi trajati oko 15 posto. Možda nema smisla staviti odbitne novce u svoj plan 401 (k) da spasi samo 15 posto, a zatim možda platiti višu poreznu stopu za 10 godina na putu kada povučete novac. Roth IRA doprinos bi imao više smisla u ovoj situaciji.

Pazite da odvojite vrijeme da biste saznali i razumjeli sva pravila i posljedice vašeg poreznog stanja te se obratite kvalificiranom financijskom savjetniku prije nego što izađete i sakupite tu najamnu nekretninu.