Kupnja nakon kratke prodaje ili zatvaranja

Ako ste izgubili svoj dom kroz kratku prodaju, foreclosure, stečaj ili odluku o zamrzavanju, to ne znači da nikad više nećete moći kupiti. Međutim, to znači da ćete morati proći razdoblje čekanja da se najprije kvalificirate za konvencionalni zajam od renomiranog zajmodavca. Konvencionalni zajam je onaj kojeg podržava Fannie Mae, najveći narod na tržištu hipotekarnih hipotekarnih zajmova; to je tip koji obično nude banke i hipoteke tvrtke.

Fannie Mae je uspostavila niz odvojena razdoblja čekanja za zajmoprimce, ovisno o vrsti "pogrdne kreditne manifestacije" (kako kažu u krugovima financiranja nekretnina) u svojoj prošlosti. Evo smjernica koje su aktualne od 2018. godine.

Razdoblja čekanja za kupnju

• Kupnja nakon foreclosure:sedam godina
• Kupnja nakon zatvaranja s olakotnim okolnostima: tri godine
• Kupnja nakon posla u zakladi: četiri godine
• Kupnja nakon postupka u zamjeni zakupa s olakotnim okolnostima: dvije godine
• Kupnja nakon kratke prodaje: četiri godine
• Kupnja nakon poglavlja 7 ili 11 Stečaj: četiri godine

Uz razdoblje čekanja, neki zajmovi zahtijevaju minimalno 10% uplatu i minimalni bod FICO. Kuća koju kupite mora biti vaša glavna rezidencija, a ne najam ili kućica za odmor.

Ublažavanje okolnosti

Kao što vidite iz gore navedenog, razdoblja čekanja mogu se drastično skratiti ako postoje "olakotne okolnosti" - događaji koji se ne ponavljaju, izvan vaše kontrole, što je utjecalo na vašu sposobnost ispunjavanja financijskih obveza i dovelo do gubitka vašeg doma. Uobičajene su:

• Smrt plaće
• Katastrofalna bolest / ozljeda
• Nepropustan gubitak posla
• Razvod (koji odmah smanjuje dohodak kućanstva)

Budući da ne možete priuštiti povećanje kamatne stope na hipoteku prilagodljive rate, ne smatra se okolnošću koja je izvan vaše kontrole.

Morate biti u mogućnosti pružiti dokumentaciju koja potvrđuje te olakšavajuće okolnosti.

Ostali programi zajma

FHA krediti imaju manje stroge periode čekanja: tri godine za kupnju nakon foreclosure / kratke prodaje / djela umjesto foreclosure; jednu do dvije godine za stečajeve. Za neke kratke situacije prodaje, FHA će odustati od razdoblja čekanja i omogućiti vam da odmah posudite - ako niste bili nepodmireni na vašoj hipoteku i imali su jednokratnu evidenciju pravovremenih plaćanja. Ali ti hipotekarni zajmovi s vladom često su skuplji, s višim kamatnim stopama i zahtjevom da nosite hipotekarno osiguranje.

Nekoliko kredita koji su dovršeni kroz program HAFA u kojem nije podnesen zadani nalog mogao bi omogućiti da kratka prodaja bude prijavljena kao jednostavno plaćena, što će ga relativno lako kupiti kod kuće. Štoviše, neke privatne banke će napraviti kredit portfelja dan nakon što je završena kratka prodaja, pružajući zajmoprimcima kvalifikaciju.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.