Kupnja kratke prodaje u stanju AS IS

Pitanje: Što trebamo znati o kupnji kao što je kratka prodaja?

Strpljivo smo čekali da banka odobri kratku prodaju gotovo dva mjeseca. Mi smo prvi kupci kuće, i ne mogu vjerovati u veliku količinu koju dolazimo na ovo mjesto. Problem je što nismo mogli obaviti svoj kućni pregled dok ne dobijemo odobrenje, a inspektor je pronašao hrpu neprilagođenih stvari - zdravstvene i sigurnosne probleme - i želimo da se ta stvar učvrsti. Naša agencija kaže da banka neće to učiniti jer je kuća prodana kao As je kratka prodaja. Što u pakao čini što je srednje? Što je kratka prodaja?

Odgovor: Mnogi prvi domaći kupci imaju težak put kroz pregled domova, ali to je čak i teže kad kupuju As je kratku prodaju. To je zato što bi bilo neobično da prodavatelj popravi sve kad se proda kratki prodajni dom kao što je. Nadalje, u nekim slučajevima popravci koji su platili prodavatelj mogli bi kršiti sporazum o prodaji dionica.

Zašto su kratke prodaje prodane u stanju?

Banke se kupaju kad odobre kratku prodaju. Ponekad iznos koji je oprostio banka prelazi 50% neplaćene hipoteke. Nije neuobičajeno da se banka slaže s jako diskontiranim isplatama jer imovina vrijedi samo u trenutku prodaje. Ako su vrijednosti pala za 50%, vjerovnik će dobiti sve što je ostalo nakon što su troškovi plaćeni.

Troškovi prodaje odbijaju se od prodajne cijene. Pretpostavimo da je dom vrijedan 100.000 dolara. Ako, primjerice, provizija, naslov i čuvanje, porezi na imovinu i svi troškovi prodaje ukupno 10.000 dolara, banka će dobiti 90.000 dolara.

Ako bi banka trebala odobriti troškove popravka, novac za te troškove popravka bit će oduzeto od 90.000 dolara, a mreža će biti još niža. Osim toga, mnoge banke cijene svoju kratku prodaju malo ispod tržišne vrijednosti kako bi omogućile neočekivane popravke. Dakle, troškovi popravljanja / popravljanja kvarova možda se već podrazumijevaju u cijenu koju očekujete da će platiti.

Kao rezultat toga, banke obično odbijaju platiti ništa osim lokalno prihvaćenih troškova zatvaranja. Mnogi kupoprodajni ugovori tvrde da kupac kupuje kuću kao i njegovo stanje. Trebali biste pročitati sitni ispis ponude za kupnju od 10 do 20 stranica.

Može li Prodavatelj izvršiti popravke prilikom prodaje kao što je kratka prodaja?

Ponekad, kako bih se vratio kući kupcima, mogao bih ubaciti rečenicu u svoje ponude brojača ili dodatke koji bi označavali uvjete prodaje As Is. Reći ću kupcima da ne razumiju ni banku, ni prodavatelj neće popravljati, iz bilo kojeg razloga, nikada, nikada za milijun godina.

Zbog toga se ljudi nasmiju. Također može natjerati neke kupce jer žele da je netko odgovoran za stanje imovine. Ali to nije vjerojatno. To su ljudi koji ne shvaćaju da je posljednja stvar za koju je kratki agent za prodaju i njezin prodavatelj žele čuti kada zakazuju imovinu da zatvore potražnja kupaca za popravcima. Neki agenti bi radije pregovarali s novim kupcem jer je lakše nego od početka pregovarati o nižoj cijeni ili troškovima popravka s postojećim kupcem.

O tome da li prodavatelj može obaviti popravke, to ovisi. Neki ugovori predviđaju da će prodavatelj dostaviti imovinu kupcu u istom stanju kao i kada ga je kupac prvi put pregledao. Ako se nešto dogodi, recimo, krov je počeo curiti, više nije u istom stanju. Da bi zadržao transakciju zajedno, prodavatelj bi mogao prihvatiti krov. Ali to nije potrebno u mnogim slučajevima.

FHA uvjeti zajma tvrde da ne može biti bilo koji piling boje u kući izgrađenoj prije 1978. Kupac neće dobiti zajam ako procjenitelj bilježi ljuštenje boje. Hoće li prodavatelj odlučiti ostrugati i slikati točke koje je primijetio kupac procjenitelj? Prodavatelj može učiniti ako prodavatelj želi da se transakcija zatvori. Mnogo ovisi o tome što tražite da se popravite i koliko je velik posao.

Pitanja o zdravlju i sigurnosti za kratko prodaju

Budući da ste izrazito koristili pojam zdravstvenih i sigurnosnih pitanja, pričajmo o tome. Neka zdravstvena i sigurnosna pitanja su teška. Neki su blage. Neki se bave kršenjima kodova koji bi mogli biti djedovi.

Zdravstveno i sigurnosno pitanje je pukotina na pločniku kada je jedna strana podignuta pola inča, a druga strana je nešto niža. Takav pukotina, možda uzrokovan korijenjem stabala, moglo bi uzrokovati da ljudi na putu padnu i padnu na lice. Ali, to je pitanje zdravlja i sigurnosti za vas? Nema vrata s vatrom, između kuće i garaže, zdravstveno i sigurnosno pitanje. Oslobađanje kupaonice u potkrovlju je zdravstveno i sigurnosno pitanje. Gdje nacrtati liniju?

To nisu popravci većina prodavača čak bi mislili da se bave za As je kratka prodaja. Prije nego što razmislite o kupnji As je kratke prodaje, možete se zapitati ako ste spremni prihvatiti dom u svom stanju kao što je to. Svi domovi imaju nedostatke. Nema savršenog doma.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.