Što se događa u kratkom roku kada imate dva kredita?

Što se događa u kratkom roku kada imate dva kredita?

Kratka prodaja je dovoljno teško, prilično iskreno, ali je još teže kada imate dva zajma - dvaput je glavobolja. Suosjećam s tobom. Jer ne samo da vam je potrebna suradnja prvog zajmodavca, drugi vlasnik hipoteka treba izdati i taj zajam.

Prvo, pogledajte što se događa u foreclosure:

Otkazni položaji između zajmodavaca

Nije bitno ako iznesete drugu hipoteku koja će vam pomoći kupiti kuću ili ako imate osiguran home equity zajam nakon činjenice. Drugi vjerovnik uvijek će biti na drugom mjestu, osim ako prvi nije spreman podređivati. Normalno, hipotekarni zajmodavac koji je na prvom mjestu neće podređivati ​​položaj.

Prvo mjesto na prvom mjestu je pravo prikupljanja iz postupaka ovrhe. To znači da kada se podnese Obavijest o neplaćanju, ako drugi zajmodavac želi biti prvi u redu za primanje sredstava s aukcije ili prodaje ili da preuzme imovinu, drugi zajmodavac mora pokrenuti vlastiti postupak o ovrsi.

U većini dijelova zemlje to znači da drugi zajmodavac mora nadoknaditi plaćanje prve zajmodavce, platiti troškove prvog zajmodavca da podnese Obavijest o neispunjenju i povezanim izdacima, a zatim podnijeti svoju Obavijest o zadanom. Ako drugi zajmodavac to ne učini, drugi zajmodavac može se izbrisati u foreclosure i primiti ništa, pogotovo ako nema dovoljno novca za kretanje.

Kada drugi zajmodavac dobije obavijest da navodi da je prvi zatvorio, nakon provjere vrijednosti kuće, mnogi drugi zajmodavci ne pokreću vlastiti postupak foreclosure. Oni se ovaj stav, jer možda neće biti dovoljno kapital da bi trošak foreclosure profitabilan za drugog vjerovniku. Ova neaktivnost ostavlja drugog vjerovnika u ranjivom položaju.

Koliko se plaćaju kratki troškovi prodaje

Iako je prodavatelj možda potpisao ugovor o unosu s agentom za nekretnine, vrlo je vjerojatno da će vjerovnik ponovno raspravljati o proviziji. Zajmodavci plaćaju manje od tradicionalnih naknada i pokušavaju smanjiti svoje troškove transakcije na svaki mogući način.

Da bi se dodatno smanjili troškovi zatvaranja, postoje i naknade koje će zajmodavci obično odbiti platiti. Oni su:

• Kućni planovi jamstva
• Inspekcije štetočina i radovi vezani za štetu
• Potvrde krova
• Ispitivanja kanalizacije
• Popravci koje zahtijevaju kupci, kao što je zahtjev za popravak
• Krediti za kupovne troškove zatvaranja

Pregovaranje s drugim zajmodavcem na kratkoj prodaji

Nakon što utvrdite da se vaša situacija uklapa u kratke kvalifikacije prodaje, a vi ste se pridržavali svih zahtjeva za zajmodavcem - plus, pronašli ste spremni i kvalificirani kupac - još niste iz šume.

Recimo da su troškovi zatvaranja 5% ili 4.250 USD. Nakon odbitka troškova zatvaranja od prodajne cijene od 85.000 USD, ostat ćete oko 81.000 USD. Sada to postaje utez rata između dva zajmodavca.

Općenito, prvo pregovaranje je ponuditi drugom zajmodavcu mali iznos, recimo 1000 dolara. Sada, to se možda neće činiti kao u usporedbi s drugom saldom od 55.000 dolara jer tražiš vjerovniku da izgubi $ 54.000. S druge strane, ako drugi zajmodavac odbije, on u konačnici neće dobiti ništa.

Čini se da neka vremena, čini se, mlađi lenders izgledaju da odsiječe svoje nosove, bez obzira na njihova lica. Ali ovo je mjesto gdje prvi zajmodavac može odustati od još malo posla. U mom iskustvu, većina zajmodavaca na prvoj poziciji oduševljena je primanjem čak 90%, što bi značilo za zajam od 85.000 dolara, vjerovnik bi mogao pristati na 76.500 dolara.

Ako je neto 81.000 dolara, nakon zatvaranja troškova, to bi ostavilo 4.500 dolara koje bi prvi zajmodavac mogao ponuditi drugom zajmodavcu. Drugi zajmodavac mora pristati na otpuštanje zajma. Ako ne, kratka prodaja će biti odbijena, a prvi zajmodavac će najvjerojatnije oduzeti imovinu u foreclosure, eliminirajući drugi zajam.

Nastavite s pregovorima dok se ne postigne rezolucija. Zapamtite, i prvi i drugi imaju udio u izradi kratkog posla prodaje.

NAPOMENA: Jedan od razloga zbog kojeg mlađi vlasnik nekretnine u Kaliforniji može odbiti surađivati ​​jest ako je zajam bio zajam od duga, osiguran za stanovanje od 1 do 4 jedinice. U tom slučaju, ako je drugi zajmodavac izbrisan tijekom prodaje u stečajnom upravitelju, taj drugi zajmodavac može imati pravo podnijeti presudu nedostatka. (Roseleaf Corp. protiv Chierighino, 59 Cal, 2d 35 (1963)).