Čimbenici koje treba razmotriti u analizi ulaganja u nekretnine

Ideja ulaganja u najam nekretnina privlači više interesa nego ikad. Uspješan investitor za iznajmljivanje kuće može imati desetke domova u svom portfelju. To su oštri ulagači ili oni ne bi bili racing u novčanom toku od mnogih domova.

Različiti čimbenici dovode do financijskog uspjeha i potrebno ih je uzeti u obzir. Pravo kupnje može dovesti do dvoznamenkastog vraća i solidnog protoka gotovine godinama.

Neto poslovni prihod

Svaka analiza ulaganja počinje razumijevanjem neto prihoda poslovanja (NOI). To je ukupni dohodak vaše imovine generira manje troškova - što vas košta za održavanje imovine. Jednostavno oduzmite ukupne troškove iz ukupnog dohotka kako biste stigli na vaš NOI, ali postoji jedan ulov: ukupni troškovi ne uključuju troškove kredita.

Utvrdite svoj mjesečni NOI dijeljenjem rezultirajućeg broja za 12.

Protok novca

Vaš novčani tok je ono što je ostalo kad izvršite dodatnu prilagodbu za te troškove kredita, obično vašu hipoteku. Preostao si svoj novčani tijek kada oduzimaš dug uslugu od svog NOI-a. Ovaj je vaš profit.

Što više posudite, to će manje biti vaš novčani tok. Vaš NOI će biti jednak vašem novčanom toku ako plaćate gotovinu za nekretninu.

Novčani tok je, doduše, funkcija velikog broja ulaza, a bilo koji od njih može promijeniti i oštetiti ili poboljšati situaciju. Neki su pod utjecajem tržišta i gospodarstva. Potražnja za najam nekretnina može pasti preko noći kada se veliki lokalni poslodavac zatvori ili pomiče.

Ne možete kontrolirati ovakve stvari, ali nadamo se da ćete izbjeći ove situacije tako što ćete obaviti svoju dubinsku brigu o zdravlju i planovima lokalnih poslodavaca. Vjerojatno ste u dobrom stanju ako su profitabilni s dugom zakupu koji je nedavno obnovljen.

Faktor amortizacije

Naravno, Internal Revenue Service će htjeti postotak svih ovih prihoda od najma, ali ulaganje u nekretnine nudi dosta poreznih olakšica. Odbitak amortizacije je vrijedna komponenta u analizi imovine.

Može čak smanjiti oporezivu dobit iz drugih ulaganja za one u visokim poreznim zagradama. Često možete iskoristiti svoje preostale gubitke od ostalih prihoda od ulaganja kada troškovi održavanja i iznajmljivanja imovine plus amortizacije iznose više od oporezive dobiti.

To zapravo nije gubitak novca jer amortizacija ne izlazi iz vašeg džepa. To je izračunati broj tretiran kao trošak za porezne svrhe. I dalje možete imati pozitivan mjesečni novčani tijek pri prikazivanju operativnog gubitka za porezne svrhe.

Porez na nekretnine

Morate platiti porez na imovinu ako vaša tvrtka posjeduje imovinu, ali ti porezi možete odbiti za porez na dobit. Tvrtke plaćaju porez na imovinu na procijenjenu vrijednost svoje nekretnine na isti način na koji pojedinci plaćaju porez na imovinu na procijenjenu vrijednost svojih domova.

Porez za godinu distribuira se između prethodnih i novih vlasnika kada se prodaja nekretnina temelji na tome koliko je godine imovinu imale.

1031 Odgođena porezna razmjena

Možete prodati nekretninu na dobit i ubaciti novac u drugu imovinu bez plaćanja poreza na kapitalne dobitke, ali se primjenjuju vrlo stroga pravila. Prema Internal Revenue Code, naslovu 26, odjeljku 1031:

"Nijedna dobit ili gubitak ne priznaje se na razmjeni imovine koja se drži za proizvodnu uporabu u trgovini ili poslovanju ili ulaganja ako se takva imovina zamjenjuje isključivo za imovinu slične vrste koja se drži ili za produktivnu upotrebu u trgovini ili poslovanju ili za ulaganja. "

Imovina "slične vrste" znači druga nekretnina. Ne mora nužno zahtijevati zamjenu zemljišta ili zemljište ili ured.

Malo se klase i strategije ulaganja u imovinu mogu usporediti s najamnim nekretninama. Ljudi trebaju mjesto za život, a posjedovanje doma nije moguće niti željeni od strane svih.