Promjena hipoteke vs refinance: Koji je najbolji?

Ako želite uštedjeti novac na hipoteku, imate nekoliko opcija. Refinanciranje i preoblikovanje hipoteke donijet će uštedu, uključujući nižu mjesečnu uplatu i potencijal za plaćanje manje kamatnih troškova. Ali mehaničari su različiti, a svaki je izbor prednosti i nedostataka pa je ključno odabrati pravu.

Ako novčani tok nije problem - i nemate problema s mjesečnim plaćanjem - izbor bi mogao biti jednostavan: obično je bolje preoblikovati ili jednostavno plaćati unaprijed vašu hipoteku ako samo želite smanjiti kamate.

Preoblikovanje ili refinanciranje

Koja je razlika između preoblikovanja i refinanciranja vašeg kućnog zajma? Usporedimo i kontrastimo.

recasting događa se kada promijenite svoj postojeći zajam nakon što pretplati značajnu količinu vašeg salda kredita. Na primjer, možete izvršiti veliku paušalnu uplatu ili ste dodali dodatni iznos mjesečnim isplatama hipoteke - stavljajući vam puno vremena ispred rasporeda otplate duga. Vaš vjerovnik može ponovo izračunati mjesečne uplate na temelju vašeg niskog iznosa kredita, što rezultira nižom potrebnom mjesečnom plaćanjem. Budući da je vaš saldo kredita manji, također ćete platiti manje kamate u odnosu na preostali život svog kredita.

refinanciranje dogodi se kada se prijavite za novi zajam i iskoristite ga za zamjenu postojeće hipoteke. Vaš novi zajmodavac izvršava uplatu izravno vašem starom vjerovniku, a vi novu vjerovniku plaćate naprijed. Vaš kredit trebao bi biti manji nego što je bio kada ste prvotno posudili, tako da uživate nižu mjesečnu uplatu. U većini slučajeva ima smisla samo refinancirati ako dobivate nižu kamatnu stopu, tako da biste mogli manje potrošiti na kamate (ali možda ćete potrošiti više - Pogledaj ispod).

Prednosti i nedostaci recastinga

Glavna prednost preoblikovanja je jednostavnost. Vaš vjerovnik vjerojatno ima program koji olakšava preoblikovanje od podnošenja zahtjeva za novi zajam. Zajmodavci naplaćuju skromnu naknadu za uslugu, koju biste trebali više nego nadoknaditi nakon nekoliko mjeseci poboljšanog novčanog toka.

Odobrenje: Kvalificiranje za preusmjeravanje razlikuje se od kvalifikacije za a novi zajam, a možda ćete dobiti odobrenje za preusmjeravanje čak i kada je refinanciranje nemoguće za vas. Već imate zajam - samo tražite re-izračun rasporeda amortizacije.

• Ne trebate dati dokaz o prihodu, dokumentirati svoju imovinu (i odakle dolaze) ili osigurati da vaše kreditne rezultate nema problema.
• Zajmodavci mogu zahtijevati da plaćate najmanji iznos prije nego što se kvalificiraju za preusmjeravanje.
• Vladini programi poput FHA i VA kredita općenito ne ispunjavaju uvjete za preinake.
• Preuređenje za jumbo kredite nije dostupno od svih zajmodavaca.

Kamatna stopa i plaćanje: Kada promijenite zajam, kamatna stopa ne mijenja (ali obično se mijenja kada se refinancirate). Nekoliko unosa određuje mjesečno plaćanje: broj preostalih plaćanja, stanje zajma i kamatnu stopu. Ali, kada promijenite, vaš zajmodavac mijenja samo vaš saldo kredita.

Imajte na umu da preoblikovanje zajma nije isto što i promjena zajma. Ako ste pod vodom i suočavate se s financijskim poteškoćama, možda postoje i drugi načini za promjenu uvjeta vašeg kredita ili refinance.

Pro i kontra od refinancinga

Poput preinaka, refinanciranje također snižava vašu uplatu (obično), ali to je zato što ponovno započnete sat na vašem kreditu.

Nove značajke: Osnovni razlozi za refinanciranje su osigurati nižu mjesečnu uplatu, mijenjati značajke vašeg kredita i možda dobiti nižu kamatnu stopu (ali niže stope možda neće biti dostupne, ovisno o tome kada posudite). Ako dobijete novu zajam, možete odabrati koliko dugo je strukturiran zajam: Hoće li to biti hipoteka od 30 godina, 15-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom ili hipoteka podesive stope (ARM)?

Veći troškovi: Novi zajam obično košta više od preusmjeravanja.

• Morate platiti troškove zatvaranja, uključujući troškove procjene, naknade za naplatu i još mnogo toga.
• Značajniji trošak može biti dodatni interes koji plaćate. Ako produžete zajam kroz dugo vremensko razdoblje - dobijete još 30 godina kredita nakon što ste platili postojeći zajam već nekoliko godina - morate početi ispočetka. Uz većinu kredita, plaćate veći interes u ranijim godinama, a vi plaćate većinu glavnice u kasnijim godinama. Novi dugoročni zajam će vas vratiti u te rane, teške kamatne godine.

Da biste vidjeli primjer kako plaćate glavnicu i kamate, pokrenite neke brojeve pomoću kalkulata amortizacije zajma.

Alternativa: Nemojte učiniti

Ako zaista želite uštedjeti novac, najbolji bi izbor bio preusmjeravanje i refinanciranja. Umjesto toga, plaćajte unaprijed hipoteku (bilo u paušalnom iznosu ili tijekom vremena) i zadržite velike isplate potrebne.

Ako promijenite recikliranje, dobivate mogućnost izrade manjih uplata, što bi moglo biti lijepo - ali nećete brže isplatiti dug. Ako refinancirate, možda ćete isplatiti zajam kasnije nego što ste prvotno trebali, a vi plaćate kamate na putu. No, ako plaćate unaprijed i vršite izvornu mjesečnu uplatu, uštedjet ćete novac na kamate i isplatiti hipoteku rano.