Je li moguće vrijeme na tržištu nekretnina?

Vjerojatno će milijarderi tajkunskih nekretnina poput Chicaga i Sam Zella i Tom Barracka Santa Barbare kolektivno se složiti da nitko ne može vremena na tržištu nekretnina, čak ni njih. Može vas ostaviti da se pitate: ako profesionalci ne mogu vremena na tržištu, kako možete?

Za početak, možete koristiti iste tehnike koje su radile za mnoge koji žive po vjeri: Kupi nisko i prodati visoko. Prvi korak je odrediti vrstu tržišta nekretnina koja postoji u vašem gradu.

Vrste tržišta nekretnina

Iako postoje mnoge varijacije i pletiva, tržišta nekretnina u osnovi spadaju u tri kategorije:

• Tržišta kupacaKupčeva tržišta postoje kada postoji više inventara, što znači kuće za prodaju, od kupaca. Budući da kupci imaju mnogo domova za odabir, ne prodaje se svaki dom za prodaju. Većina stručnjaka slaže se da ako je na tržištu šest mjeseci ili više inventara, to je tržište kupaca. Također imajte na umu da će na kupčevim tržištima manje kupaca rezultirati manje prodaje, što može poravnati cijene medijana.
• Prodavačeva tržištaNasuprot tome, na prodajnim tržištima postoji više kupaca nego što je dostupan oglasni prostor. Budući da ima manje domova za odabir kupaca, gotovo će svaki dom prodati. Uobičajeno postoji mnogo manje od šest mjeseci inventara na tržištu prodavatelja. Na tržištima ekstremnih prodavača, u rezervi je manje od dva mjeseca inventara.

• Neutralna tržištaNeutralna tržišta su uravnotežena. Uobičajeno, kamatne stope su pristupačne, a broj kupaca i prodavača na tržištu izjednačen je. Vage ne pogađaju u oba smjera, što znači da je tržište normalno, a da ne doživljava nestabilne ljuljačke. Oglasni prostor obično traje oko četiri mjeseca, dajte ili poduzmite. Napominjemo da dobro kupnje postoje na neutralnim tržištima, ali nema cjelokupnih indikacija koje omogućuju kupcima više od prodavača ili obrnuto.

Kupnja na tržištu kupca

Ako ćete kupiti kuću i možete si priuštiti prvo stanje, to je tržište kupca; nema boljeg vremena. Evo nekoliko prednosti za kupnju na tržištu kupca:

• Niža prodajna cijenaProdavači su voljni kotačati i nositi se jer znaju ili bi trebali znati da ako odbiju prihvatiti vašu ponudu za kupnju, možda neće primiti drugu. Kada manje kuća prodaje, cijene obično padaju.
• Kupci mogu dati naredbu za koncesijeKupci mogu zatražiti od prodavača da plate svoje troškove zatvaranja, pod uvjetom da njihov zajmodavac dopusti kredit. Kupci također mogu očekivati ​​da će prodavatelji platiti posebna izvješća poput inspekcija štetočina ili krovnih certifikata i kućnog jamstva.
• Potencijalne ponude su prihvatljiveProdavači su općenito prihvatljivije prihvatiti kontingentnu ponudu koja ovisi o kupcu koji prodaje postojeći dom kupca. Ponuda u rukama je bolja od ponude.
• Zahtjev za popravke se lako pregovaraAko je dom potreban za popravke ili ažuriranje svojih sustava, prodavatelji će često nagraditi kupca za popravke ili popraviti problem koji je napisao kućni inspektor.
• Kupci kontroliraju transakcijuKupci mogu zatražiti dulje razdoblje inspekcije, produžiti rok zatvaranja i zatražiti rano posjedovanje - uvjeti koji bi se automatski odbijali na tržištu prodavatelja.

Kupnja na prodajnom tržištu

Ako kupac nema hitno kupiti kuću, tržište prodavatelja nije idealno vrijeme za kupnju. Evo nekoliko nedostataka za kupnju kuće na prodavateljevu tržištu:

• Najviša cijenaVišestruke ponude su uobičajene. Prodavatelji cijene popisa naredbi i dobiti je, ponekad više.
• Nema ustupakaProdavači su nerado platiti bilo koji od kupaca zatvaranja troškova ili platiti za inspekcije.
• Kontigentne ponude rijetko se događajuProdavač ne želi čekati kuću kupca da proda.
• Zahtjev za popravak nije poštovanProdavatelji će obično reći kupcima da kupuju dom "kakav jest".
• Prodavači kontroliraju transakcijuVećina prodavača neće se zavojiti od originalnog ugovora, bez obzira na okolnosti, jer iza ugla postoje još tri kupaca.

Prodaja na kupčevom tržištu

Ako prodavatelj ne mora prodati, moglo bi doći do lošeg stavljanja kuće na tržište na tržištu kupca. Ovdje su nedostaci za prodaju na tržištu kupca:

• Lowball ponudaProdavači na soft tržištima gube kapital. Mala potražnja za kućama stavlja pritisak na prodajne cijene, što uzrokuje da kupci nose lowball ponude.
• Kupci očekuju koncesijeKupci će tražiti od prodavača da plate troškove zatvaranja, čime se smanjuje neto dobit prodavatelja.
• Kontigentne ponude su riskijeAko dom kupca ne prodaje, ni prodavatelj ni do tada, broj kupaca obično će još više smanjiti.
• Kupci traže popravkeSve one sitnice koje su prodavači otpustili popravljaju će se pojaviti u kućnoj inspekciji, a kupci očekuju prodavače da ih poprave.
• Prodavači ne kontroliraju transakcijuKupci imaju tendenciju da traže "out" klauzule koje bi im omogućile da se odmaknu od posla sve do zatvaranja.

Prodaja na prodajnom tržištu

Najbolje je vrijeme da budete domaći prodavači. Evo nekoliko prednosti prodaje na prodajnom tržištu:

• Viša prodajna cijenaOmjeri popisa s prodajom i prodajom niži su na prodajnim tržištima, što znači da prodavači naređuju veće cijene, ponekad iznad popisa.
• Odbijanje koncesijeProdavači odbijaju plaćati troškove zatvaranja kupaca, a često odbacuju ponude koje traže inspekciju plaćene od strane prodavatelja.
• Kontigentne ponude su rijetkeKupci lakše prodaju svoje domove i shvate da se prodavači neće složiti s kontingentnom ponudom s 10 kupaca u krilima.
• Kupci rijetko zahtijevaju popravkeKupci i dalje dobivaju kućne inspekcije, ali odustaju od zahtjeva za popravcima, prihvaćajući imovinu "kakav jest".
• Prodavači kontroliraju transakcijuUobičajeno je da prodavači pregovaraju o kraćim razdobljima inspekcije i očekuju od kupaca da se odreknu određenih nepredviđenih slučajeva kao što su procjena ili neizvjesnost zajma.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estateu u Sacramentu u Kaliforniji.}