Pro i kontra od hipoteke Refinance

Čujete da su kamatne stope na hipoteku uvijek niske, lebdeći blizu povijesne razine inflacije. To je gotovo bez novca na dugoročno.

Vi ste se, međutim, obvezali na hipoteku s fiksnom stopom prije nekoliko godina, tako da plaćate 6 posto, a susjedov dijete plaća 3,25 posto. Želite li refinancirati?

Prvo, pozadina za one koji nisu upoznati s vokabularom: "refinancing" hipoteka znači da dobivate novu hipoteku. Vi "ponovite financiranje" - ponovno ga financirate, s promijenjenim planom plaćanja.

Pro za refinanciranje

Mnogi ljudi s fiksnim stopama hipoteka koji refinance su motivirani priliku da snop niže kamatne stope.

Male razlike u kamatnoj stopi čine veliku razliku. Usporedite dvije 30-godišnje hipoteke od 240.000 dolara. Jedan nosi kamatnu stopu od 4,00 posto, a druga nosi kamatnu stopu od 4,25 posto.

To ne zvuči kao velika razlika, zar ne? To je samo jedna četvrtina posto, zar ne? Koliko bi moglo biti razlika?

Male količine se spajaju u ogromne količine. Na kraju 30 godina, nositelj 4,25 posto stope će platiti otprilike dodatnih 10.000 dolara tijekom trajanja zajma, u usporedbi s nositeljem 4,00 posto hipoteke.

Jasno, najveća korist refinanciranja je prilika da smanjite kamatnu stopu, brišući tisuće od ukupnog iznosa kredita.

Nedostaci od refinancinga

No, svaka ruža ima trn: refinanciranje će ponovno pokrenuti vašu hipoteku, stavljajući vaš raspored amortizacije na trg.

"Što to znači?"

Evo kako hipoteke funkcioniraju: kada izvršite uplatu, neki postotak tog plaćanja ide prema vašem interesu. Preostali iznos ide prema vašem izvornom zajmom.

Što je više vašeg plaćanja vaša glavnica, to bolje. Plaćanje osnovnog salda omogućuje brži isplatu kredita. (Zato biste trebali provjeriti primjenjuju li se dodatne hipoteke na vašu glavnicu).

Kada započnete novu hipoteku, većina uplate primjenjuje se prema interesu. Samo si maleni komad odlazi prema tvom ravnatelju. Na kraju svoje prve godine hipoteke, vidjet ćete da ste jedva zabilježili ravnotežu.

Što više napredujete unutar svoje hipoteke, to će se plaćanja primjenjivati ​​na vašu glavnicu. Do svoje 25. godine od 30-godišnje hipoteke, gotovo sva plaćanja bit će primijenjena prema vašem principu.

"Ovo je fascinantno, stvarno. (Yawn.) Ali kako se to odnosi na refinanciranje?"

Kada refinancirate hipoteku, poništite sat do prvog. Većina plaćanja primjenjuje se na kamate, a ne na glavnicu.

Ako ste još u prvih nekoliko godina svoje hipoteke, to nije velika stvar. Ali ako ste dalje u vašoj hipoteku, trebali biste pokrenuti proračunsku tablicu kako biste vidjeli je li niža kamatna stopa opravdana za premotavanje unatrag.

Ušteda novca na kamate rano u zajmu

Recimo da Joe ima hipoteku od 100.000 dolara s kamatom od 6 posto. Njegova mjesečna isplata iznosi 599 USD. Na kraju 1. godine, Joe je platio 7.188 dolara prema svojoj hipoteku. Samo je 1.299 dolara uplatilo glavnicu. Ostatak je bio zamagljen interesom.

Samo godinu dana u 30-godišnju hipoteku, Joe otkrije da može dobiti novi kredit po stopi od pet posto. Joe refinance, zatvaranje svoje stare hipoteke i ponovno pokretanje sata. Plaća 1000 dolara za zatvaranje troškova za svoj novi kredit.

Na 6 posto, Joe bi platio 109.871 dolara za plaćanje kamata tijekom trajanja zajma (plaćajući ukupno 209.871 dolara za njegovu 100.000 dolara). Refinanciranjem, Joe "izgubi" 5,889 dolara u interesu koji je platio za prvu godinu svog kredita. Joj.

Ali vrijedno je. Prebacujući se na 5 posto hipoteke, Joe će sada platiti samo 95.483 dolara u interesu tijekom života zajma, umjesto 109.871 dolara. Drugim riječima, njegov potez spasio mu je 14.387 dolara.

Plaćanje više kamata ponovnim financiranjem u zajam

Ali pretpostavimo da je Joe imao 15 godina svoje 30-godišnje hipoteke kad je otkrio priliku za refinanciranje. Ne želi novu 30-godišnju obvezu, pa se refinance u 15-godišnju hipoteku. Što se događa?

Unatoč smanjenju kamatne stope na 5 posto i ubrzavanja isplata putem 15-godišnje hipoteke, Joe zapravo plaća više interesa refinanciranjem nego što je to učinio u izvornom scenariju. Drugim riječima, refinanciranje je strašan posao za Joea, jer je predaleko u njegovu hipoteku.

Donja linija

Nemojte pretpostavljati da je refinanciranje uvijek dobra ili loša ideja. Uključite kamatnu stopu, uvjete zajma i troškove zatvaranja u proračunsku tablicu ili računalnu refinancersku kalkulator da biste izračunali da li potencijalni posao koji vam se nudi ima smisla u vašoj posebnoj okolnosti.

Kao opće pravilo, ako ste u roku od prvih nekoliko godina plaćanja hipoteka i možete pokupiti kamatnu stopu za 0,75 posto ili više, trebali biste je razmotriti. Što je ranije u vašoj hipoteku refinance, to bolje.