Kupnja u vlasništvu banke u odnosu na redovito kotiraju

Pitanje: Trebamo li kupiti dom u banci ili redoviti dom?

Čitatelj pita: Jesmo li kandidati za kupnju kuće iz banke? Moja supruga i ja smo prvi putni kupci. U našem gradu vidimo mnogo kuća za prodaju koje su u vlasništvu banaka. Razgovarali smo s agentom na otvorenoj kući koja nam je rekla da je jednako lako kupiti dom u vlasništvu banke kao redoviti dom. No, naši prijatelji kažu da ne, kupnja kuće u vlasništvu banke može biti noćna mora. Je li agent laže za nas? Što je lakše kupiti? Trebamo li kupiti dom u banci ili redoviti dom?

Odgovor: Neki agenti za nekretnine koji kotiraju u nekretninama ili REO za kratko, vjerojatno vjeruju da je kupnja kuće u vlasništvu banke jednako jednostavna kao i redoviti dom. To je zato što je za mnoge od njih domovi u vlasništvu banaka jedini domovi koje prodaju. Daleko i veliko, radije bih prodao redoviti dom bilo kojeg dana u tjednu, a ja ću vam reći zašto.

Domaće banke i tržište

To čini razliku u tome je li broj domova na tržištu uglavnom foreclosures. Ako redoviti prodavatelj prodaje na tržištu u kojem dominiraju domovi u vlasništvu banaka, redoviti se prodavači moraju natjecati po cijeni s prodajom, što znači da prodavatelj treba kupiti kuću u skladu s cijenama kuća u vlasništvu banaka.

Neki menadžeri imovine, koji rade u odjelima za nekretnine banaka koji se bave foreclosuresom, inzistiraju na tome da njihovi agenti prodaju svoj inventar baš kao i svaki drugi dom; neki vole agente da ne otkrivaju da su domovi foreclosures. To je zato što domovi foreclosure nose stigmu. Međutim, u svim pravednosti prema banci, banka se jednostavno pokušava natjecati na otvorenom tržištu.

Domaće banke i objave

Tipično, kada kupite kuću, vlasnici znaju da s vama mogu dijeliti pojedinosti o svojoj povijesti. Možete saznati je li kuhinjski sudoper ikada podupirao, kad je krov bio posljednji zamijenjen i ako postoje bilo kakvi nedostaci koje inspekcija kuće možda neće otkriti. Kada kupujete kuću u vlasništvu banke, vi ste sami. Kupujete nepoznatog čimbenika s vrlo malim oporavkom.

Kao što je uvjet

Banke rijetko popravljaju domove u svojim portfeljima. Oni obično ne plaćaju inspekciju štetočina ili daju kupcima certifikaciju krova ili inspekciju kanalizacije. Ako vaš kućni pregled otkriva veliki problem i podnesete zahtjev za popravak, banka će ga vjerojatno ignorirati. Dok je redoviti prodavač vjerojatnije pregovara o zahtjevu za popravak i rješava probleme za vas.

Pregovaranje o kupnji kuće iz banke

Neke banke neće ni pogledati ponudu osim ako je kupac poslao pismo pre-odobrenja hipoteke od izabranog zajmoprimca banke, što znači da može potrajati još dulje da prvo ponudi ponudu. Zbog obujma poslovnih odjela za unos podataka, ponekad može potrajati i do dva tjedna ili dulje da bi dobili odgovor.

Kada banka prihvati ponudu, često stvara dodatak u banci koji, u sve praktične svrhe, zamjenjuje ponudu koju ste poslali. Dodatak banke može se sastojati od 10 ili više stranica. Gotovo svaka važna stavka koja štiti kupca mijenja se. Ako kupujete kuću u vlasništvu banke, preporučujemo da vaš odvjetnik pregleda ugovor, jer je glagol ponekad teško razumljiv.

Banke naplaćuju naknade za zatvaranje kašnjenja

U sjevernoj Kaliforniji, gdje radim, često završimo s tvrtkom južne Kalifornije koja se bavi transakcijom. Udaljenost uzrokuje zastoj papira. Osim toga, ako zajmodavac kupca treba nekoliko dana kako bi oslobodio datoteku od potpisivanja, banka često naplaćuje kupcu naknadu. Redoviti prodavatelji obično opraštaju i opuštaju se oko proširenja.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.