Kalkulator hipoteke: Omjer pokrivenosti duga (DSCR)

Komercijalni zajmodavci prilično su oprezni u njihovom osiguranju. Budući da su osobne kreditne povijesti kupaca rijetko važne u komercijalnom kreditiranju, koriste se i drugi kriteriji za donošenje odluka o kreditiranju. Poslovna imovina se kupuje za generiranje prihoda, pa je jedan od kriterija koji je popularan gledati na prihod da vidi je li dovoljno da adekvatno plati hipoteku i ostaviti dobit za zajmoprimaca.

Kada zajmodavac pogleda stan ili višeobiteljsku imovinu, hoće li se hipoteka odobriti, a za koliko, može se odrediti pomoću DSCR-a ili omjera pokrivenosti duga. To je jednostavan izračun, ali vrlo važan. Zajmodavac nije stvarno zabrinuti mnogo s pojedinačnim kreditnim rezultatima ili povijesti vlasnika. Svrha ulaganja je ROI, Povrat ulaganja i još važnije novčani tok.

Zapravo, ulagači bi trebali vrijediti brigu o zajmodavcima u osiguravanju da su izračuni novčanog toka ispravni za projekt stanova. Oni će htjeti vidjeti financijske podatke koji prikazuju prihode i troškove. Oni će zatim utvrditi hoće li ti brojevi izgledati kao da će nastaviti u budućnosti, ili će možda biti bolje ili još gore. Kada brojevi pokazuju da će novčani tok adekvatno pokriti dužnički servis, potvrđuje odabir ulaganja i vještine vrednovanja investitora.

Iako postoji mnogo mjesta za izračunavanje DSCR-a s iznosom projekta i hipotekom koji je već na mjestu, vjerojatnije je da će kupac htjeti znati koliko se mogu posuditi na projektu koji razmišljaju o kupnji. Ulagači rade svoje izračune i gledaju na svoje odabrane zajmodavce kako bi potvrdili brojeve s kojima su došli. I investitori i zajmodavci imaju zajednički cilj u tom pogledu. Hoće li projekt biti dovoljno profitabilan za pružanje duga s dovoljnom dobiti koja je preostala?

Pogledat ćemo to iz dva smjera, dobivanje trenutnog DSCR-a i vrednovanje nekretnine s DSCR-om koji zahtijeva zajmodavac. Ovaj izračun leži u tom iznosu korištenjem zajedničkog zajmodavca minimalno prihvatljivog DSCR od 1,20. Onda ćemo to učiniti u drugom smjeru, uzimajući DSCR.

Teškoća: prosječan

Potrebno vrijeme: 20 minuta

Evo kako:

1. Odredite novčani tijek ili bruto poslovni prihod nakon oduzimanja slobodnih radnih mjesta i kreditnih gubitaka. Najam ukupnih iznosa od 187.000 USD godišnje - 9% slobodnog mjesta i gubitka kredita (16.830 dolara) = 170.170 dolara
2. Zatim doći do NOI, ili neto operativni prihod, oduzimanjem svih ostalih troškova za rad i upravljanje, uključujući poreze i osiguranja. Bruto poslovni prihod - svi troškovi = NOI ili neto operativni prihod
   1. $ 170.170 - 72.470 (troškovi) = 97.700 $ NOI
   2. $ 97,700 / 12 mjeseci = $ 8.142 / mjesečno NOI
3. Ako zajmodavac koristi minimalni prihvatljivi DSCR od 1,20, onda bi 8,142 USD mjesečno trebalo biti 1,2 puta mjesečno. Da biste došli do te maksimalne isplate, potrebno je podijeliti 8,142 dolara za 1,2. $ 8.142 mjesečno neto prihod / 1.20 minimum DSCR = $ 6785 / mjesec maksimum hipoteka plaćanja.
4. Sada je samo potrebno utvrditi koliko će biti posuđen po trenutačnim cijenama. Ako ovaj kupac može očekivati ​​kamatnu stopu od 6,875% na zajam od 30 godina, hipotekom kalkulator će nam reći da zajmodavac može biti spreman posuditi oko $ 1.032.836 na ovom objektu, budući da će taj zajam i kamatna stopa rezultirati isplate glavnice i kamata od 6785 dolara / mjesečno, a minimalno 1,20 DSCR. Većina hipotekarnih kalkulatora će vam unijeti uplatu, kamatnu stopu i vrijeme za izračunavanje iznosa kredita.
5. Kada smo započeli, znali smo da smo u potrazi za hipotekom pomoću navedenog DSCR-a jer smo kupci koji žele procijeniti koliko bi se moglo posuditi hipoteku nekretnine koju procjenjujemo za kupnju. No, napravimo samo izračun DSCR-a gdje znamo troškove trenutnog projekta i hipoteke. $ 223,000 NOI / $ 172,000 godišnje plaćanje hipotekom = 1,30 DSCR
   1. 1.3 je u ovom slučaju bolje od 1.2, pa vjerojatno prihvatljiv DSCR. Međutim, ako se traži novi zajam za operacijski projekt, trenutni će se NOI koristiti kao što smo to učinili na prvi pogled kako bismo vidjeli što bi moglo biti dostupno kao iznos hipoteke.

Kada brojevi rade, investitori i zajmodavci mogu se dobro osjećati zbog financiranja projekta i buduće profitabilnosti.

Što trebaš:

• Podaci o prihodima i troškovima za nekretninu.
• Kalkulator hipoteke.