Ponuda strategije pri kupnji kuće koja treba raditi

Percepcije se jako razlikuju kada kupujete kuću koja treba raditi, samo pitajte bilo kojeg domaćeg kupca. Još bolje, pitajte agenta za nekretnine, jer mnogi agenti vjeruju da kuća treba raditi ako se kuća ne ažurira. Uzmi kuću izgrađenu u, recimo, 1940-ih godina, kada se kuhinjska brojila često prekrivala četvrtastim pločicama, a ne trendovski kamen ili beton. Možda su ormarića obojana drvo, a podovi su linoleum. Mnogodišnji kupac će reći da je dom u tom stanju treba posao. Časnik koji voli lik 1940. godine domova možda bi preferirao svoje prvobitno stanje i nije suglasan.

Bilo treba li kuća potrebna radnja temelji se na osobnom mišljenju. Nisu svi složni o stanju kuće. Prodavači će ponekad pitati trebaju li popraviti kuću ili prodati kao što je, a dok će određeni popravci donijeti više novca, neke vrste poboljšanja bolje će ostati kao opcija kupcu. Na primjer, ako se tapecirani zid od zidova troši i oboji, obično je dobro zamijeniti podnicu prije prodaje. Ipak, bilo bi glupo uzeti Wedgewood peć na odlagalište jednostavno zato što je određena berba.

Vrste kuća koje trebaju raditi

Budući da je posao često u oku promatrača, razgovarajmo o vrstama kuća koje bi mogle koristiti posao. Nadalje, kako biste izvršili ponudu za kupnju, najvjerojatnije će ovisiti o kategoriji, vrsti kuće koju kupujete koja treba raditi. Jedna stvar koju ne biste trebali plijeniti jest tendencija pogrešno pretpostaviti da cijena unosa nije već prilagođena zbog činjenice da kupujete kuću koja treba raditi.

Većina prodavača već je shvatila da je kuća potrebna za rad i da je to pribjegavala pri određivanju cijene doma. Prodavači nisu zainteresirani za subvencioniranje kupaca u saniranju vlastitog doma. Ipak, to ne sprječava kupce da pokušaju popraviti već diskontiranu cijenu.

Popravljač-gornji

Gornji domovi za fiksiranje obično se naplaćuju za prodaju u svom AS IS stanju. Ovi domovi često pokazuju odgođeno održavanje jer prodavači nisu bili u stanju ili nisu voljni pravilno skrbiti za dom. Možda je došla do smrti u kući, ili je prolazila kroz probate na nasljednike koji to ne žele. U nekim slučajevima, točno stanje može biti nepoznato.

Kako bi izračunali cijenu na gornjoj stanici popravljača, prodavatelji će općenito odabrati prodajnu cijenu na temelju usporedive prodaje, a zatim će dodatno smanjiti cijenu procjenom za popravke. Mogli bi odbitak malo više od cijene za brzu prodaju. Bez obzira da li to postaje kuća za ulagače za investitora koji se nada da će brzo kupiti novac ili dom za prvi kupac kuće ovisi o profitnoj marži i količini posla koji je potreban.

Ako je dom već neko vrijeme na tržištu s duljim danima na tržištu od prosječnog vremena prodaje drugih domova, to bi moglo biti potreban posao koji premašuje očekivanja prodavatelja ili bi moglo biti da dom žali na manji bazen od kupci. Nemojte pogriješiti da automatski pretpostavljate dulje dane na tržištu znači da je dom precijenjen jer to nije uvijek istinska pretpostavka.

Stanje maziva Vintage

Ova vrsta kuće mogla bi prodati premiju, iako nije nužno modernizirana niti trendska. Razmislite o folklornim viktorijanskim ili talijanskim ili bajkovima kraljice Annes ili obrtnika. Postaju sve popularniji su domovi sredinom stoljeća od životnog vijeka arhitekture 1950-ih i 1960-ih kao što su Eichlers ili Strengs.

Da biste cijene ove vrste domova, prodavatelj bi vjerojatno dodao premium cijena pad na vrhu usporedive prodaje. Vlasnici mogu dobiti više ponuda, jednostavno zbog atraktivnosti dizajna i dobro održavanog interijera i eksterijera. Ako su čvora originalni, prodajna cijena mogla bi ići i veća.

Ako je savršeno stanje starije kuće na tržištu dulje od drugih oko njega, moguće je da dom može biti precijenjen. Nisu svi prodavači željni sudjelovanja u kući takvog kalibra. Neki će ga cijene dovoljno visoko da bi se isplatilo da se prodavatelj preseliti. Prodavači mogu ili ne smiju pasti po cijeni. Ako kupac želi kućanstvo dovoljno loše, kupci će obično platiti cijenu molbe.

Novija ali zastarjela

Uočavate mnogo takvih vrsta domova u područjima koja su nekad bila uspješna prije nego što su postali depresivni. Možda je površina bila preuranjena, a ponuda je premašila potražnju. Možda su poslovi napustili grad. Ili, drugi put otvore nekoliko milja daleko za manje novca. Bez obzira na razlog, vlasnici često nemaju mnogo interesa za remodeliranje kuće samo zbog promjena trendova. Naposljetku, oni smatraju da je kuća dobro kad su ga kupili, a sada je dobro prodati.

Ono što oni ne shvaćaju kupci ne žele kuće bez ažuriranja. Kupci žele kuće ključ u ruke, domove koji ne zahtijevaju nikakav posao. Ako moraju staviti posao u kuću rješavanjem projekta poboljšanja, očekuju popust. Sjećate se 1990-ih u trendu boje zelenog lovca? Većina strašne boje ikada. OK, možda ne, možda je avokado zelena šezdesetih godina bila najstrašnija boja.

Nekoliko promjena kao što su zamjena čvora, odabir moderne boje boja i instaliranje novijih aparata često su dovoljni za generiranje interesa za bolju prodajnu cijenu. U suprotnom, kupci se obično neće slagati s plaćanjem vrhunskog tržišta za zastarjeli dom, čak i ako je novije.

Ovrhe

Kupci često kažu da žele kupiti foreclosure, što je dom u vlasništvu banke, ali to je samo zato što nemaju čvrstu potporu o tome što to podrazumijeva. Gotovo uvijek su prodane u stanju AS IS. Banke nisu odgovorne za otkrivanje činjenica koje ne znaju.Osim toga, osim ako kasnije ne otkrijemo nedostatak, što se ispostavlja kao glavni trošak popravka, banke su nerado ponuditi popuste za rad.

Kupci bi možda vidjeli ono što se zove pre-foreclosure kuće na određenim popularnim web stranicama, ali one često nisu na prodaju i nikada se ne mogu prodavati.

Kratka prodaja

Kratka prodajna kuća možda je najčešće pogrešno opisana prodaja, pogotovo kada kuća treba raditi. Ako prodavatelj ne može priuštiti plaćanje hipoteke, prodavatelj vjerojatno ne može priuštiti da popravlja ili popravlja dom. Ne samo to, već vjerovnikov prodavatelj ima malo poticaja za suradnju s kratkom prodajom, osim ako cijena nije u skladu s tržištem. Banke obično ne odbijaju cijenu koju će prihvatiti za kratki dom za prodaju, čak i ako kuća treba raditi.

Razlozi onoga što vam se čini kao tvrdoglav ili neupadljiv stav među bankama razlikuju se. Možda bi banka mogla biti plaćena više kako bi prekorila ili smanjila prodaju. U tom slučaju, vrijednost BPO neće biti bitna jer će investitor biti čvrst na mreži kako bi se podudarao s mrežom foreclosure. Nijedna količina "objašnjavajući" banci koliko će posao koji je potreban učinit će ulagačem smanjenje.

The Packrat

Nisu svaka neuredna kuća pakirana kuća, ali kuće s pakiranjem su najgore. To su domovi u kojima ćete morati prolaziti kroz uske putove koji se tkaju oko hrpe osobnih stvari u cijeloj kući. Ponekad spavaće sobe su toliko pun namještaja i kutije da ne možete otvoriti vrata. Paketi prikupljaju i spasavaju stvari, a ponekad privlače neobične stvari kao što su kuglice nereda ili isjeckane novine.

Kombinirajte paketnu kuću s godinama zanemarivanja, a na primjer, mogli biste pronaći hrpe mrtvih glodavaca ili otkriti probleme vlage koji su doveli do invazije na štetočine. Ako imate sreće, iznajmljivanje nekoliko kontejnera za otpad od 30 tona služi za uklanjanje otpadaka. No, temeljni problemi koji se razvijaju mogli bi biti opsežniji. Često, prodajne cijene tih domova drastično su se srušile.

Savjet : Kao i kod bilo koje ponude za kupnju, najbolja kladionica domaćeg kupca je oslanjati se na usporedivu prodaju, a zatim oduzimati potrebne radove na temelju stvarnih procjena licenciranih izvođača. Ako se ta prilagođena cijena uspoređuje s navedenom cijenom, možda ćete morati platiti cijenu za kupnju kuće koja treba raditi.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.