Kreativno financiranje nekretnina

Kreativno financiranje nekretnina bilo je super vruća tema 1970-ih. Teško mi je vjerovati da su mnoge pionirske legende u kreativnom financiranju sada mrtve, ali kakva je luda vožnja tijekom vrhunca.

Kada su kamatne stope skočile na 18% krajem 1970-ih, mnogi kupci su bili prisiljeni napustiti tržište nekretnina, a kreativno financiranje potaknulo se na život. Puno kuća za prodaju reklamiralo se s inicijalima OWC, što znači vlasnik će nositi (financiranje vlasnika).

Tijekom tog vremenskog razdoblja ništa i sve učinjeno je pod krinkom kreativnog financiranja. Taj je ritam bio toliko neizbježan da mnogi agenti nisu prestali razmotriti jesu li vrste poslova koje su sklopili bile legalne, a manje etičke. O bilo kojem procesu koji se može zamisliti, čak i ako to nije bio dobra ideja, često se koristi.

Vrste opcija financiranja oglasa

• Inozemna tržnica na otvorenom. Neki ljudi još uvijek djeluju pod vanjskim povjerenstvom u inozemstvu, ali ako ih IRS pronalazi, ti bi ljudi mogli završiti u zatvoru. IRS ne izgleda ljubazno prema inozemnim trustovima u inozemstvu, bez obzira na to što govori prodavač u skupo talijanskom odijelu. Inozemno povjerenje na off-shore način je da potajno premjestite novac u drugu zemlju. Porezni izbjegavatelji zatim puste povjerenje koje ima domicilno mjesto u toj stranoj zemlji da kupuje imovinu.
• Podložno transakcijama. Mnogi krediti nisu imali klauzule o otuđivanju koje su zahtijevale ubrzanje, pa bi kupci mogli preuzeti plaćanja na postojeći kredit, ostaviti ime prodavatelja na zajmu, i to je bilo u redu. Opa. Banke se nisu svidjele zaključivanju nižih kamatnih stopa i gubitka potencijalnog dužnika kada su kupci kupili kuće s financiranjem subjekta. Predmeti za transakcije danas su riskantni jer zajmodavci mogu i hoće nazvati dospjeli zajam. Da ne spominjem, većina prodavača ne želi odgovornost povezana s predmetom na transakciju.

• Pretpostavljeni zajmovi. Neke vrste hipoteka otvoreno su reklamirale da bi novi kupac mogao preuzeti postojeći vlasnički kredit. Ako je kupac ovlašten preuzeti zajam, banka je oslobodila prodavatelja od odgovornosti. Pretpostavka o zajmu spasila je kupca u to doba tisuća dolara u zajmodavcima, a mnoge prodane mogu brzo zatvoriti pod ovim uvjetima. Danas, postoji nekoliko na none preuzeti zajmovi dostupni.
• Zemljišni ugovori. Problem s zemljišnim ugovorom je pronalaženje osiguravajućeg društva koja je spremna osigurati transakciju. Da ne spominjem, ugovor o zemljištu, koji daje ravnopravnu titulu kupcu, obično ne sadrži temeljnu hipoteku jer većina kredita sadrži klauzulu otuđenja. Ugovor o zemljištu najbolje se koristi kada je prodavač slobodan i čist od kuće.

• Trgovac na hipoteku ili povjerenje. Ako prodavatelj posjeduje nekretninu izravno i želi prenijeti financiranje zajmoprimatelju, jednostavan instrument je hipoteka ili povjerljiva stvar. Svaka država ima svoje zakone o tome je li uobičajeno zabilježiti hipoteku ili povjerenje. Primjerice, u Kaliforniji se odobravaju djela za prijenos naslova i povjerljivih djela za osiguranje zadužnica.

Dodd-Frank Zakon i Creative Financing Uvjeti za kupnju kuće

Zakon Dodd-Frank je skraćeni rok za zakon o reformi i zaštiti potrošača Dodd-Frank Wall Street, koji je potpisan u zakonu u srpnju 2010. godine. Zapisao je bivši kongresnik Barnett Barney Frank i tadašnji senator Christopher John Dodd, Dodd-Frankov zakon doveo je do velikih izmjena financijskih propisa i izmijenio Zakon o istini u zajam. Ova sveobuhvatna transformacija stvorila je nove agencije i mijenjala mnoge zakone. Ne možete zamahnuti mrtvu mačku u financiranju bez udaranja Dodd-Frank Act. Ispričavam se siromašnoj mački za tu referencu; to je da se izraz dobro uklapa.

Dio Dodd-Frank Zakona odnosi se na financiranje prodavatelja. Ona regulira i onemogućuje određene vrste financiranja koji su se u prošlosti lako dopuštali. Za razliku od slobodnih dana iz 1970-ih, kada bi itko mogao dogovoriti zajam i biti plaćen za to sve dok je osoba imala licencu za nekretnine, sada pojedinac mora biti licenciran kao inicijalac hipotekarnog kredita. Prodavači su oslobođeni, pod uvjetom da ne produžuju uvjete financiranja vlasnika na više od 3 nekretnina godišnje. Ostala pravila su:

• Prodavatelj može ponuditi financiranje vlasnika sve dok prodavatelj ne gradi kuću. Time se eliminiraju domaći graditelji od financiranja vlasnika.
• Ne postoji plaćanje balonom. Omiljeni način da se ponude kreativno financiranje bio je općenito kratkoročni kredit, recimo 3 ili 5 godina, s balonom na kraju, što znači da bi se cijeli saldo trebao platiti. Sada se zajmovi financirani od vlasnika moraju amortizirati.
• Prodavatelj ne može ponuditi financiranje vlasnika samo za bilo kojeg kupca koji se događa zajedno. Prodavač je dužan utvrditi je li kupac ovlašten kupiti kuću i vratiti zajam. To bi moglo značiti da će prodavatelj morati voditi kreditno izvješće o kupcu, što bi vjerojatno eliminiralo sve kupce s lošim kreditom.
• Zajam mora biti fiksna ili prilagodljiva nakon 5 godina podložno razumnim godišnjim povećanjima i razumnom životnom ograničenju.
• Vlasnički financirani zajam mora ispunjavati druge kriterije koje je utvrdio Savezni odbor za rezervu. Međutim, to je zahtjev bez balona koji će zaustaviti mnoge kreativne financijske napore. Rješenje za neke prodavače i kupce može biti prodaja opcija najma.

Prije kupnje kuće kroz kreativno financiranje, dobiti pravni savjet.