Komparativna analiza tržišta (CMA) - Uvjeti kupnje kuće

Prije stavljanja kuće na tržište ili uvrštenja u agenciju za nekretnine, pametni prodavači domova dobivaju komparativnu analizu tržišta, koja se također navodi u industriji kao CMA. Vjerojatno ste dobili izravne poštanske pismo ili razglednice od lokalnih agenata za prodaju nekretnina o CMA-ima. Ovi vam parcele nude besplatno izvješće koje vam govori koliko vrijedi vaš dom. Prodavači koriste CMA kako bi pronašli cijenu za kuću.

Što je komparativna analiza tržišta?

Iako se izvješća mogu razlikovati, s popisa dviju stranica usporedive prodaje domova na sveobuhvatni vodič od 50 stranica, duljina i složenost izvješća ovise o poslovnoj praksi agenata. Međutim, standardna usporedna analiza tržišnih izvješća obično sadrži sljedeće podatke:

• Aktivni oglasiAktivni oglasi su domovi koji se trenutno prodaju. Ti oglasi su važni samo u mjeri u kojoj su vaša konkurencija za kupce. Oni ne ukazuju na tržišnu vrijednost jer prodavači mogu pitati što god žele za svoj dom. To ne znači da su sve cijene realne. Ponuđene prodajne cijene ne odražavaju tržišnu vrijednost sve dok ne prodaju, a na tržištima kupaca, primjerice, većina ih prodaje mnogo manje.
• Popisi čekanjaProdajni domovi na čekanju su ranije aktivni oglasi koji su pod ugovorom. Još nisu zatvorene, pa još nisu usporedive prodaje. Ako agent za unos nije spreman podijeliti informacije o prodaji na čekanju - a mnogi ne, nećete znati stvarnu prodanu cijenu sve dok se transakcija ne zatvori. Međutim, prodaja na čekanju čini ukazuju na smjer kojim se tržište kreće. Ako vaš dom ima cijenu iznad cijene popisa tih prodanih proizvoda na čekanju, mogli biste se suočiti s duljim DOM-om.

• Prodavani oglasiKuće koje su zatvorene u posljednja tri mjeseca su usporedive prodaje. To su prodaja koja će procjenitelj koristiti prilikom ocjenjivanja vašeg doma za kupca, zajedno s prodajom na čekanju (koja će vjerojatno biti zatvorena do trenutka prodaje vašeg doma). Potražite dugo i teško u usporedivoj prodaji jer su to tržišna vrijednost. Možete koristiti 6 mjeseci izdanja ako nema dovoljno prodaje za dobivanje dobrog izvješća s tri mjeseca.
• Izvan tržišta / povučen / poništenTo su svojstva koja su skinuta s tržišta iz raznih razloga. Obično su razlozi za uklanjanje domova s ​​tržišta zbog toga što su cijene bile previsoke. Medijan cijena ove grupe gotovo će uvijek biti veći od srednjih cijena usporedive prodaje. Međutim, oglasi se također otkazuju iz sljedećih razloga:

1. Prodavačica kajanja. Prodavači su odlučili da ne mogu dijeliti sa svojim domom i više ne žele prodati.
2. Previsoka cijena. Nitko nije nudio ponudu ili su samo dobivene ponude bile ponude s niskim loptama, koje su odbijene.
3. DOM je bio predug. Agenti ponekad povlače oglase kako bi ih mogli vratiti kao novi unos i privlačiti više kupaca.
4. Popravak zahtjeva. Domovi su jednom bili pod ugovorom, a nakon kućne inspekcije kupac je zatražio popravke koje je prodavatelj odbio.
5. Prodavač je otpustio agenta. Nije neuobičajeno da nesretni prodavači otpuštaju agenta i angažiraju novog agenta.

• Popisi istekliTa će skupina odražavati najvišu prodajnu cijenu medijana jer nisu prodavali i vjerojatno su imali nerazumne cijene. Neki od isteklih popisa mogli bi se pojaviti i kao aktivni unos koji je novi agent unio novu cijenu. Ispis također istječe jer nisu bili agresivno prodavani ili jer je dom bio potreban popravak.

Ispitivanje usporedive prodaje

Usporedive prodaje su one koje najviše nalikuju vašem domu. Teško je usporediti tri razine kuće s jednosatnom kućom. Odaberite domove s ovog popisa koji su uglavnom identični vašem domu u veličini, obliku i stanju, kao što su:

• Slična kvadraturaProcjenitelji uspoređuju kućice na temelju kvadrature. Veće četvornih metara kućice vrijedne manje po četvornom nogu od manjih četvornih metara. Varijance među skupinom kuća s medijanskim cijenama idealno ne bi trebale prelaziti više od 10% do 20% varijance u četvornim nogama, plus ili minus.
• Slično doba gradnjeIdealno, starost kuće - godina u kojoj je izgrađena - trebao bi biti unutar nekoliko godina od drugih usporedivih prodanih kuća. Mješovite podskupine su zajedničke. Na primjer, na jednom području Sacramentoa, podjela se sastoji od kuća izgrađenih u pedesetim godinama prošlog stoljeća, a zatim skaču nekoliko desetljeća do sedamdesetih godina. Premda su se kuće smjestili pored svake druge kuće, domovi s karakterom iz 1950-ih prodaju više od novijih Brady Bunch kolegama. Ako je vaš dom sagrađen 1980. godine, kažu, i novi domovi ulicom prodaju više, ne možete zapovjediti istu cijenu kao novi dom.
• Slični sadržaji, nadogradnje i stanjeProcjenitelji će odbiti vrijednost od vašeg doma ako drugi domovi imaju nadogradnje i vaše ne. Kuće s bazenom imat će različite vrijednosti od kuće bez bazena. Bazeni nisu vrijedni koliko mislite. Potpuno preuređeni dom vrijedi više od popravljača. Kuće s jednom kadom vrijedne manje od kuća s dvije ili više kupki. Odgođeno održavanje će se računati protiv vas.
• MjestoSvatko zna da je nekretnina cijenjena na "lokaciji, lokaciji i lokaciji", ali jeste li razmatrali što to znači? Primjerice, dom s pogledom na grad vrijedi više od kuće koja se okrenula zidu cementa. Kuće koje se nalaze na prometnim prometnim vezama znatno su manje od kuća na mirnim ulicama. Usporedite svoj dom s onima na sličnim lokacijama.Ako vaš dom sjedi preko ulice iz elektrane, potražite druge kuće s izloženosti elektrane ili one smještene duž željezničke pruge, među ostalim nepoželjnim lokacijama.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.