Poticaji za novu kućnu gradnju i koncesije prodavatelja

Kada je riječ o novim poticajima i nadogradnjama kod kuće kada kupujete potpuno novi dom, to je svaka osoba za sebe. Poznati i kao očajna vremena zahtijevaju očajne mjere. Prva stvar koju trebate učiniti kada razmišljate o kupnji novog doma je zaposliti vlastiti agent. Nemojte misliti na korake u novu kućnu pododjelu bez svog agenta ili ga vjerojatno ne možete upotrijebiti. Graditelj će vas registrirati kao graditelja vlastitog kupca i to će biti sve što je napisala. Nećete ni znati da se to dogodilo.

Možete se lako privući novi poticaji graditelja kuća. U dolje tržišta nekretnina, neki novi domaći graditelji nude fantastičan odmor na luksuznim havajskim mjestima. Drugi kušaju potencijalne kupce kod kuće s novim automobilom ili velikim zaslonom Smart TV ili obećavaju besplatne nadogradnje kao što su crni Galaxy granitni brojači instalirani bez naknade unutar kuhinje i kupelji. Ako kopaju prste u prljavštinu, možda čak bacaju vanjski bazen u bazenu.

Možda se pitate vrijedi li to skakati na takve zavođenja. Što je s koncesijama kuće prodavači ponuditi za preprodaju? Mnogi popusti za trubu, unaprijed plaćeni troškovi zatvaranja, naknade za udruživanje slobodnih domova za jednu godinu ili predujam poreza na imovinu. Učinili su sve što im je nedostajalo da stoje na glavi kako bi nagovorili kupce da teško pritisnu jer je treći primjerak njihov.

Poticaji za nadogradnju graditelja

Bez obzira na vrstu tržišta, bilo da je to prodavateljev tržište ili tržište kupaca, novi kućni graditelji često nude poticaje za nadogradnju. Slobodne nadogradnje, međutim, gotovo uvijek dolaze s ulovom. Graditelj može pristati na nadogradnju u zamjenu za vas da učinite jedno ili više od sljedećeg:

• Kupite odmah.Ako niste spremni na ponudu, nemojte se gurati u donošenje odluke koju ćete kasnije požaliti. Mogli bi vam reći da ovaj posao ne može čekati, ali može. Osim ako nije dostupan posljednji dom.
• Napravite veličinu novčanog depozita.Pročitajte svoj ugovor. Vaš zalog plaćenog iznosa možda nije moguće vratiti iz bilo kojeg razloga u bilo kojem trenutku. Zamolite svog agenta o mogućnosti povratka.
• Najam agenta graditelja da proda postojeći dom.Možda ćete biti bolje od iznajmljivanja stručnjaka za susjedstvo prodati svoj dom nego zapošljavanje agenta za unos koji ne prodaje na vašem području. Vaš lokalni agent će imati znanje agent graditelj ne posjeduje i vjerojatno će se boriti teže kako bi povećali svoju dobit.

• Koristite ustanovu za kreditiranje graditelja.Vlada bi mogla zaustaviti ovu praksu jer bi mogla kršiti zakone RESPA i anti-trust. Osim toga, možete platiti više u stopama i dobiti manje povoljne uvjete. Graditelji vole inzistirati da kupci dobiju unaprijed kvalifikaciju putem svojeg zajmodavca kako bi bili sigurni da možete dobiti zajam. Oni nemaju povjerenje brokera hipoteka koji su, recimo, agenti za nekretnine.
• Platiti cijenu.Ako plaćate 50.000 dolara više za dom i dobijete 10.000 dolara za besplatne nadogradnje, još uvijek niste u džepu 40.000 dolara; ako je to hipoteka, plaćate kamatu na to.

Nadogradnja koju graditelj nudi može vam više koštati dugoročno. Novi kućni graditelji nisu u dobrotvornom poslu. Oni žele zaraditi. Shvatite da je dio nadogradnje graditelja u nadogradnji jer graditelj nabavlja materijale i uređaje u rasutom stanju ili u veleprodaji. Dakle, dobivate maloprodajnu trgovinu, a graditelj i dalje ostvaruje dobit od vas.

Luksuzni Freebies i Enticements

Možete kladiti svoj dno dolar da novi home graditelj ima pristup veleprodajnim cijenama za one luksuzne freebies. Možda ćete dobiti popust ako ste sami kupili te proizvode.

• Slobodni odmori.Graditelj može oglašavati, "Besplatno kruženje u Tahiti vrijedan 10.000 dolara". Provjerite trošak te krstarenja preko drugih putničkih agencija. Štoviše, zapitajte se bi li inače kupili tahitski krstarenje. Ako je odgovor ne, nećete zaboraviti teško i hladnu gotovinu za taj izlet, a zatim ga proslijedite. Mnogi putnici prolaze na Tahitiju i idu na druge otoke.
• Besplatni automobili.Većina besplatnih automobila koji graditelji oglašavaju nisu krajnji dar novog automobila. Oni su najmovi. Najam vozila mora se vratiti trgovcu na kraju najma, što je obično dvije do tri godine. Dobivate pravo na voziti vozilo, ne vlastiti vozilo, plus možete platiti više premije osiguranja za povlasticu. Vi svibanj također biti suočeni s naknadama na zakup terminala, pogotovo ako ste premašili kilometraža ograničenja ili oštetio vozilo.
• Besplatni centri za zabavuBez obzira radi li se o pametnom televizoru velikog zaslona ili sustavu kućnog kina, elektronika se brzo deprecira i njihove su vrijednosti na cijeloj ploči. Biste li kupili svoje? Ako je tako, možda ćete pronaći modele s popustom za tisuće manje od napuhane vrijednosti graditelja. Je li nešto u redu s vašim televizorom?

Koncesije prodavatelja

Reći ću to i preuzimati. Sve što vam prodavatelj daje je stavka koju plaćate. Trošak se računa u prodajnu cijenu. Ako financirate kupnju dobivanjem hipoteke, najvjerojatnije će vas financirati. Plaćate 30-godišnju stopu za povlasticu za koncesiju.

Jedno je ako pristaneš, recimo, platiti 200.000 dolara za kuću, a nakon toga, prodavatelj nudi platiti 3% troškova zatvaranja. Ali to je rijetko kako to radi. Uobičajeno, najprije ponudite ponudu, a u toj ponudi zatražite 3% -tnu koncesiju.Ako prodavatelj prihvati tu ponudu, mogli biste jednako lako kupiti taj dom za 3% manje. Doista želite financirati svoje troškove zatvaranja za 30 godina?

Umjesto toga, usporedite troškove tih stavki. Na primjer:

• Porezi na plaćanje unaprijedU Kaliforniji, dom od 200.000 dolara mogao bi nastati porez na imovinu od 2.500 dolara godišnje.
• Prepaid Association Dues.Ako su vaše pristojbe 100 dolara mjesečno, to je 1200 dolara godišnje. Je li besplatna godina udruženja vlasnika kuće vrijedna u trgovini?
• Kamatna stopa kupuje padoveAko ste zainteresirani za hipoteku, ta se naknada za kupnju nalazi u vašoj hipotetskoj bilanci, a kupnja može biti na snazi ​​tek nekoliko godina, a ne puni iznos zajma.
• Popustne točkeSvaka kreditna točka je jednaka 1% vašeg iznosa kredita. Na hipoteku od 200.000 dolara taj iznos iznosi 2.000 dolara.
• Prepaid troškovi zatvaranjaVećina zajmodavaca neće dopustiti kupcu da dobije više od 3% kredita prema zatvaranju troškova. Na 200.000 dolara taj iznos iznosi 6.000 dolara. U pravilu je vaša prednost platiti troškove zatvaranja u gotovini, plus nešto od toga je porezno priznato.

Sjećaš se onog igranja koju igrači igraju s tri šalice i loptom? Zove se Shellova igra. Mala lopta se nalazi ispod šalice. Operater zatim miješa tri šalice dok pokušavate shvatiti koja čaša ima loptu. To je manevar u manjoj mjeri. Nikada nećete pobijediti u ovoj igri. Dakle, pokrenite brojeve na ovim besplatnim poticajima i koncesijama prije nego što kupite. Budi pametan kupac kuće.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.