Proces odobravanja HUD kratkog postupka

U kratkom postupku prodaje, kratkoročne prodajne banke bave se dvije različite vrste odobrenja HUD-a. Prvo, banka odobrava preliminarnu procjenu HUD-1. Zatim, neposredno prije zatvaranja, banka odobrava konačni HUD.

Što je HUD? Zašto banke žele HUD?

HUD-1 je RESPA dokument koji jednoznačno izgovara sve zaduženja i kredite u transakciji s nekretninama. HUD je zapravo za dobrobit kupca. Nije za dobrobit kratkoročne prodajne banke i stvarno nije ništa od poslovanja kratkog prodajnog banaka, osim naknada koje se odbijaju od prodajne cijene. Ako ništa, HUD uključuje banku kupca, a ne banku prodavatelja.

Ali to ne zaustavlja kratku prodaju banku od traženja i zahtijeva promjene tijekom postupka odobravanja. Srećom, nisu svaka banka potrebna odobrenje HUD-a. Na primjer, mnogi zainteresirani mladi juniori ne odobravaju HUD-ove. To je zato što je većina mlađih članova posudbe brinula samo o iznosu čeka koji im se isplaćuje.

Prodajna cijena, koja plaća što i koliko provizija plaća, drugi vlasnici su prilično laž. To nije isti način obrnuto. Primarna imateljica brine se koliko se plaća mlađeg vlasnika, a tko to plaća. Postoje neke okolnosti u kojima drugi zajmodavci pokušavaju dobiti prodavatelje da izvrše prijevare s hipotekom. To je zato što drugi zajmodavci sumnjaju da će prvi zajmodavci odbaciti HUD ako im prodavač plaća bilo kakve velike količine novca, pa kažu prodavačima da prekrši zakon.

Koje banke ispituju na HUD-u za kratku prodaju

Očigledan i najvažniji broj HUD-a je prodajna cijena. Ponekad banka može reći da je potrebna neto određeni iznos, a taj neto iznos može biti veći od neto na HUD-u. U takvim situacijama najbolji je način da se mreža više novca pita kupcu da poveća kupovnu cijenu.

Cijene otkupa koje banke odobravaju rijetko se temelje na procjeni cjelovitosti. S toliko novca na kocki, mislili bi da bi banka htjela angažirati neovisnog procjenitelja za procjenu vrijednosti. Međutim, većina banaka plaća slučajnog agenta za nekretnine - čak i ne nužno stručnjaka za susjedstvo - da bi banci imala brz i nepristrano mišljenje o vrijednosti koju zovu BPO. Oni plaćaju 50 do 100 dolara za BPO. Ovo je izvrstan primjer biti peni mudar i bezvezan kao što je tvoja majka rekla.

To je razlog zbog kojeg će mnogi kratki prodajni agenti koštati kratku prodaju na isti način na koji će agent BPO dodijeliti vrijednost jer se ne žele boriti s kratkom prodajnom bankom. Nije bitno je li prodajna cijena tržišna vrijednost sve dok je u skladu s BPO.

Banka će zatim ispitati ostale naknade koje se naplaćuju prodavatelju na HUD-u. Možda se pitate tko je prodavatelj kratke prodaje, a ta osoba je prodavatelj. Banka jednostavno odobrava naknade koje će platiti prodavatelj. Normalne naknade za troškove zatvaranja prodavatelja su:

• Komisija posrednicima / agencijama za posredovanje u prometu nekretninama
• Naknade za naslov i escrow
• Naknade za prijenos
• Zapisivanje, bilježnik, prepoznavanje dokumenata i naknade za žice
• Marke za Doc
• Delinquent porez na imovinu
• Porezni raspored
• Diskontirana isplata dobitnicima juniora
• HOA naknade, ako ih ima
• Kupčev kredit za zatvaranje troškova

Vrste naknada koje su kratkoročne prodajne banke odbijale na HUD-u

Svako tako često banka će pristati platiti za štetočina izvješće ili home jamstvo, ali rijetko. Banke gotovo nikada ne plaćaju popravke na kratkoj prodaji. Također je vrlo neobično da banka plati delikvantitarnu HOA naknadu ili UCC podneske.

Na primjer, ako banka ne odobri određenu pristojbu, kaže kako želi smanjiti iznos escrowa od 1.500 do 500 dolara, što se događa s saldom? Netko mora platiti tu naknadu. Može biti prodavatelj ili bi mogao biti kupac. Escrow bi mogao odlučiti smanjiti svoju naknadu, ali to je malo vjerojatno.

Vjerojatno najveći problem koji se odnosi na kratku prodaju HUD je činjenica da mnogi pregovarači ne znaju kako ih čitati. Oni ne razumiju da prodavatelji krediti na HUD-u nisu uvijek kredit za kupca. Promjene u RESPA-u zahtijevaju da se sve naknade koje se odražavaju na procjenu dobre vjere kupca moraju pokazati kao kredit za kupca ako ih plaća prodavatelj. Ono što pregovarači ne shvaćaju jesu i oni koji se prikazuju kao debitna, koja ispire vjeru kupcu. Pokušajte objasniti da je jedan od 8-satni službenik.