Privatno osiguranje hipotekarnih kredita (PMI) nasuprot kombiniranim zajmovima

Sve dok predsjednik Bush nije potpisao Zakon o poreznom olakšanju i zdravstvu iz 2006. godine , premije osiguranja hipoteka nisu bile porezne olakšice. Od 1. siječnja 2007. zajmoprimci sada mogu odbiti te isplate. Na površini, to zvuči kao dobra vijest za prvi kupci kuće. Ali zar ne?

Jedna od pokretačkih snaga iza iznošenja posudbi, nazvana i kombiniranim zajmovima, bila je porezna olakšica koja je bila na raspolaganju za plaćanje svih onih kamata u odnosu na plaćanje premije osiguranja hipoteke koja nije bila porezno priznata za pojedini zajam. Druga pogodnost je da su ukupna plaćanja na kombinirani zajam često znatno niža od plaćanja s PMI.

Kako Combo krediti rade

Kombinirani ili prenosivi krediti financirani su kombinacijom prve hipoteke s drugom hipotekom (uz ili bez predujma). Razlozi zbog kojih su ove vrste kredita privlačne su jer mnogi kupci u domovima nemaju 20% od kupovne cijene u gotovini ili ne žele odložiti 20% za kupnju domaćeg i kombiniranog kredita, a time i zabranu plaćanja PMI-a. Zajedničke vrste kombiniranih zajmova su:

• 5/15/80. Ovaj scenarij uključuje smanjenje od 5% i financiranje prve hipoteke od 80% kupovne cijene, zajedno s drugom hipotekom koja obuhvaća 15% od nabavne cijene.
• 10/10/80. Ovaj scenarij uključuje smanjenje od 10% i financiranje prve hipoteke od 80% kupovne cijene, zajedno s drugom hipotekom koja čini 10% od nabavne cijene.
• 80/20. Ovaj scenarij uključuje smanjenje nula i financiranje prve hipoteke od 80% kupovne cijene, zajedno s drugom hipotekom koja obuhvaća 20% od nabavne cijene.

Kamate na drugu hipoteku su veće od onih na prvoj hipoteku, ali ponekad ukupna plaćanja su manja od onih koji se financiraju na prvoj hipoteku s privatnom hipotekom osiguranja. Štoviše, budući da su kombinirani krediti postigli vrhunac u 2005., mnogi zajmoprimatelji razmatraju druge mogućnosti zbog kratkoročnih fluktuacija kamatnih stopa.

Uspoređujući PMI i Combo zajmove

Usporedimo dva zajmoprimca s identičnim FICO bodovima od 680. Evo kako rade brojevi:

80/20 FinanciranjeRecimo da obitelj Klingon kupuje dom od 500.000 dolara koristeći 80/20 financiranje. Prva hipoteka bi bila na 6,25% i plativa na 2.462,87 dolara mjesečno za glavnicu i kamate. Druga hipoteka bi iznosila 8,5%, a plaća se na 768,91 dolara mjesečno, glavnice i kamate.

Ukupna uplata za kombinirani kredit: $ 3,232

100% s PMIAli obitelj Romulan kupuje dom od 500.000 dolara koristeći 100% financiranje s PMI osiguranjem. Prva hipoteka bi također bila na 6,25%, a plaća se na 3.079 dolara, a PMI osiguranje dodaje još 400 $ na tu isplatu.

Ukupna uplata za prvu hipoteku s PMI-om: 3.499 dolara.

Romulanska obitelj treba pričekati dvije godine i dobiti procjenu kako bi pokazala 20% kapitala kako bi se oslobodila osiguranja. Ali recimo Romulanci, a isplata padne na 3.079 dolara bez PMI-a. Romulani ne bi platili manje od Klingona do 63. mjeseca zajma.

Značajke porezne pričuve za MMI / PMI

Premija hipotekarnih osiguranja (MMI) isplaćuju se na FHA, stambeni krediti za stanovanje, a neki konvencionalni zajmovi zahtijevaju privatno osiguranje od hipoteke (PMI), od kojih su oba odbitni ovisno o određenim odredbama:

• Odredbe za porezne olakšice i zdravstvenu zaštitu za PMI porezne odbitke primjenjuju se na financiranje nakon 31. prosinca 2006. To znači da vlasnici domova mogu odbiti osiguranje od hipotekarnih kredita na zajmove izdane u 2007. Čak i bolje vijesti su činjenica da je pod hipotekom oprostom dugom olakšanje Zakon o porezu na dodanu vrijednost za 2007. godinu produžen je do 2010. godine.
• Dostupno osobama koje podnose zajednički ili jednokratni povrat s manje od 100.000 USD prilagođenog bruto dohotka (AGI) ili 50.000 USD za bračne osobe koje se zasebno podnose. Većina ljudi treba zaraditi najmanje 50.000 dolara kako bi uočila bolji prekid nego uzimanje standardnog odbitka, tako da to prilično sužava kvalifikacije onima koji zarađuju više od 50.000 dolara, ali manje od 100.000 dolara.
• Obitelji koje zarađuju iznad 110.000 USD AGI ne mogu uzeti odbitak. No, za one koji zarađuju između 100.000 i 110.000 USD AGI, odbitak se smanjuje za 10% na 1.000 dolara.
• Odbitak je dostupan na refinances ako izvorni iznos kredita ne povećava. Iskopajte zajam u zajam, a vjerojatno ćete premašiti izvornu ravnotežu, a ne kvalificirati.

Stručnjaci predviđaju još jednu obnovu odredbe na temelju sljedećeg:

• Odbitak poreza od osiguranja hipoteke završava u korist poreznih obveznika.
• Odluku dobro primaju domaći kupci.
• Sposobnost oduzimanja hipotekarnog osiguranja pomaže više prvorazrednih kupaca da kupe kuće.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}