Zašto bi mogao doći do kupnje drugog doma prvi?

Neki aspirantni vlasnici kuća koji žive u visokim cijenama tržišta nekretnina uzimaju iznenađujuće staze: Kupuju njihov "drugi dom", a nastavljaju iznajmljivati ​​svoje primarno prebivalište. Kupnja može biti mjesto za bijeg vikendom, mjesto za provođenje odmora ili mjesto za razmišljanje o iznajmljivanju drugima kao novcu. No, također je u skladu s široko rasprostranjenom uvjerenju da je posjedovanje nekretnina zdrava investicija, pa što se prije može dobiti komad, to bolje. "Vrijednosti imovine rasle su tijekom vremena", napominje Nacionalna udruga Realtors ekonomista Lawrence Yun.

"Ta aprecijacija cijena može pružiti pravednost za trgovinske kupnje" kasnije u životu.

Ipak, kupnja kuće i nastavak iznajmljivanja ne mora nužno biti pravi potez za vas. Evo nekoliko razmatranja.

Potencijal cijene

Koliko je dobra investicija, najprije kupiti drugi dom? Mnogo ovisi o prirodi imovine. Postoji velika razlika u kupnji gornjeg dijela fiksiranja i vikendom u kombinaciji s kupnjom netaknute prirode i znojenjem na mjestu postavljanja ležaljke na palubu.

Sva nekretnina je, naravno, lokalna, a perspektiva uvažavanja razlikuju se u velikim područjima. Pogledajte što će vjerojatno cijene učiniti u turističkim područjima. Trulia koristi podatke o popisu stanovništva kako bi se usporedila cijenjena cijena kod poštanskih brojeva za odmor u odnosu na lokalne popise. U 2012. i 2013. godini, godišnja aprecijacija cijena u područjima koja se ne odnose bila je oko tri puta veća u onima za godišnje odmora (6,6 posto u područjima koja se ne odnose u posljednjem tromjesečju 2013. godine, u usporedbi s 1,9 posto za ta područja za odmor).

Drugim riječima, kuća kupljena u gradu ili predgrađu mogla bi ubrzati vrijednost brže od vikend mjesta koje biste mogli kupiti u gradskom ili seoskom lokalitetu na plaži.

No, od tada se jaz znatno sužio, a povremeno se kreću odmorišta. U prosincu 2017. godine, cijene u područjima odmora porasle su za 5,2 posto u odnosu na 5 posto u mjestima koja se ne odnose. Gledajući naprijed, Trulia predviđa prilično jednako igralište u vrijednostima za oba mjesta.

Možete li to priuštiti?

Ovo pitanje je veliko i lako je pogriješiti. Najveća pogreška prvokupni kupac kuće ne razumije troškove vlasništva, kaže Mitchell Roschelle, partner iz New Yorka u tvrtki profesionalnih usluga PwC i suosnivač svoje savjetodavne prakse za nekretnine. "Oni gledaju na mjesečnu isplatu i dođu do nekog broja za komunalne usluge koje bi plaćali ako bi bili iznajmljivači. Zaboravljaju da je kotao otprilike 1987. godine, i trebaju imati 1 posto od vrijednosti kuće otrgnuti zbog toga što će se nešto slomiti. "

Njegova smjernica: Ako najam za mjesto koje dnevno živite - i nemojte zaboraviti, vjerojatno će se eskalirati u budućnosti - plus troškovi drugog doma guraju 50 posto prihoda, ideja nema smisla. Jedan od načina da zadržite troškove svog odmora je kupiti na mjestu s udrugom kuća koja vodi brigu o predvidljivom održavanju: brigu o travnjaku, uklanjanje snijega i slično.

Također, shvatite da je sam čin kupnje drugog doma vjerojatno će biti skuplji od kupnje prvi. "Iz perspektive vjerovnika, smatra se rizičnijim", objašnjava Yun. Dakle, ako vam je potrebna hipoteka, zahtjev za uplatom vjerojatno će biti malo veći, kao i kamatna stopa na zajam - u rasponu od 50 do 100 baznih bodova, kaže Yun. Odluka vjerovniku: ako pada na teška vremena i ne možete izvršiti plaćanja, lakše ćete se udaljiti od mjesta koje nije vaše osnovno prebivalište; nakon svega, još uvijek imate negdje živjeti.

Hoće li biti mješanac?

Airbnb i web stranice kao što su HomeAway olakšavaju korištenje vašeg odmora kada želite i zaradite od nje kada to ne učinite. "To je poput američkog sna na steroide", kaže Roschelle. "Neću samo to posjedovati, pretvorit ću ga u posao." Pažljivo kročite. Ako iznajmljujete svoj dom manje od 14 dana u godini, ne morate platiti porez na novac. Više od toga, i ulaziš u složeni svijet oporezivanja koji zahtijeva jasno i marljivo zapisivanje podataka.

Također ste postali stanodavac, što je gnjavaža u najmanju ruku i ponekad se pretvara u drugi posao.

Potencijal za ponovnu prodaju

Čak i kada razmišljate o kupnji drugog doma, razmislite o prodaji na cesti. Jedan od načina za povećanje potencijala za daljnju prodaju je ako vaše tržište može uključivati ​​ne samo tražitelje pribora za odmor, već i starije osobe koje traže mjesto za preseljenje za svoje zlatne godine. "Mislim da su izglede za stambene vrijednosti prilično dobre, osobito za područja na kojima ćete vidjeti puno umirovljenika u narednih nekoliko desetljeća", kaže Mark Zandi, glavni ekonomist Moodyjeve analitike.

Ako je to razmatranje, razmislite o tome što starija osoba možda želi u domu dok gledate: Široke dvorane i vrata, dvorana spavaće sobe na prvom katu, ulaza bez stepenica. Možda nećete moći uhvatiti sve te stvari - vrlo mali postotak stambenog fonda u SAD-u ima sve - ali što je bolje.